【土地売却の基礎知識】流れ・税金・注意点を解説

相続した土地や使用していない土地を所有していると、たとえその土地を使っていない間にも固定資産税は発生しますし、古家が建っていればそのまま放置しておくとトラブルの原因にもなりかねません。

そのような時には、その土地を売却して処分をするという方法を取ることができます。

この記事では、土地売却の基礎知識を初心者でもわかりやすく解説していきますので土地の売却を検討中の方はぜひご覧ください。

土地売却の基礎知識：記事一覧

まずは土地を売却する流れを確認

土地の売却が完了するまでには一般的に約3～6ヶ月の期間がかかります。早く売却をしたい場合は早めに査定を依頼することが大切です。

それでは、実際に土地を売却する手順を7つに細分化して解説していきます。

情報と書類を集める

土地の売却は、まずはじめに権利関係や土地そのものの情報を収集しておく必要があります。

権利関係とは、所有者は誰であるのかを確認することです。不動産登記簿謄本（登記事項証明書）に所有者の名前が記載してあり、複数人が所有している場合は持分割合も記載されているので確認しましょう。

また、もし売却する土地の地域が市街化調整区域に指定されていると、場合によっては売却ができないケースであったり、もし隣地との境界線が確定されていなければ売却の際にトラブルが起こるケースもあるので土地についての情報収集も必須です。

以下は土地売却の際に必要な書類なので、これらを用意し、土地の情報をしっかりと把握しておきましょう。

相続で入手した土地は相続登記が必須

相続で入手した土地の所有者は亡くなった被相続人のままですので、売却前には所有権を相続人に変更するための相続登記が必要となります。

相続登記をするためには以下の書類が必要です。

また、相続登記の際は固定資産税評価額の0.4％が登録免許税として徴収されるということも頭に入れましょう。

査定依頼

土地についての情報と書類が揃ったら、自身の土地がいくらで売れそうなのかを確認するという意味でも、不動産会社から土地の査定を受けましょう。

査定とは、不動産会社が土地の立地、形状、市場の動向などをもとに「その価格で市場に出した場合、概ね3ヶ月以内に成約するであろう価格」を求め、売却価格の目安を算出してくれます。

不動産会社の行う査定には、机上査定と訪問査定があり、訪問査定であれば現地調査を含めるため精度の高い査定結果を得ることができます。

土地の売却を前向きに進めていくなら必ず訪問査定を受けるようにしましょう。

媒介契約の締結

査定を受けた不動産会社の中から、売却をサポートしてくれる会社を選び、媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶ事は、不動産会社が依頼者に「売却に向けての努力」を約束する意味合いがあり、不動産会社はその土地に対して営業活動を始められます。

媒介契約の形態は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結ぶ事が可能ですが、不動産会社からの営業活動報告が義務づけられておりません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、1社のみと結ぶ媒介契約になりますが、不動産会社はレインズ（指定流通機構）への登録や営業活動報告が義務づけられています。

また、専任媒介契約であれば、自分で見つけた買主に関しては不動産会社を介さずに直接売買契約を結ぶことが可能です。

ただし、専属専任媒介契約は自分で見つけた買主であっても媒介契約を結んでいる不動産会社を通さなければならず、一番縛りが強い媒介契約となります。

いずれも媒介契約の時点では不動産会社へ支払う料金が発生することはなく、売却が成功した場合にのみ成功報酬として仲介手数料を支払います。

そのため、自社とのみ契約を結ぶ専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を強く勧める不動産会社が多いのが実情です。
その分、一般媒介契約よりも契約期間内に何としても売り切ろうと全力で売却活動に取り組んでくれるでしょう。

媒介契約の種類によってそれぞれのメリット・デメリットが存在するので、自分にはどれが一番合っているのかをしっかりと検討してから契約を結びましょう。

売却活動開始

不動産会社と媒介契約を締結し、売り出し価格が決まればいよいよ土地を売り出していきます。
一般的にはこの時点で、上述したレインズ（指定流通機構）というインターネットサービスに不動産会社が物件情報を登録します。

購入希望者が見つかると土地の見学を行う流れとなるので、購入希望者からの質問があった際にはしっかりと受け答えをしましょう。

売買条件の交渉

購入希望者が現れると、土地をいくらで売買するのかといった具体的な条件を決めていきます。基本的には買主側から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を詰めていくことなります。

売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルに発展してしまう恐れがあるので、交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきましょう。

売買契約の締結

売買の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書や重要事項説明書を作成してもらい、契約の締結に向けて準備を進めていきます。

また、売買契約のタイミングで買主から手付金が支払われるのが一般的です。手付金の額は売主と買主との合意によって決まりますが、相場は売却価格の5％～10%程度になります。

決済・土地の引渡し

買主から手付金を除いた売買代金（契約内容によっては手付金を購入代金に含めない）を支払ってもらったと同時に、土地の引渡しを行います。

代金決済日に法務局へ行き、登記上の所有者を売主から買主へ変更するための所有権移転登記を行い、晴れて引渡しが完了したことになります。

基本的に所有権移転登記の手続きは司法書士が代理で行うケースが多いので、その場合売主・買主は司法書士に従って書類の記名や必要書類の受け渡しなどを行うだけで法務局に行く必要はありません。

なお、決済を行う場所については仲介の不動産会社のオフィスか、買主がローンで購入する場合はローンにまつわる権利関係（抵当権）の登記手続きが必要なため、その金融機関で行うことがあります。

土地売却にかかる費用と税金

土地に限らず、不動産を売却するには費用や税金がかかります。

そのため、売却金額がそのまま手元に入るわけではありませんし、売却金額によってもかかる費用と税金の額が変わってきます。

土地売却をはじめる前に、どれくらいの費用と税金がかかるのかを把握しておきましょう。

仲介手数料

土地売却の際に、不動産会社の仲介によって売買が成立するとかかる費用が仲介手数料です。

仲介手数料とは、売却を仲介してもらった不動産会社に対して支払う費用になります。

仲介手数料の額は、売買が成立した金額によって以下の計算式で上限額を算出します。

例えば、土地の売買金額が500万円の場合の計算式は、500万円×3％＋6万円＝21万円（税抜）となり、21万円に消費税を加えた額が仲介手数料の上限額となります。

上記の計算式で求める数字はあくまで上限額なので、上限額を超えなければ不動産会社との話し合いや交渉によって自由に手数料の額を決めることが可能です。反対に、上限額を超える手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料を支払うタイミングは不動産会社によって異なりますが、不動産の引渡し時に請求されるケースが多いです。仲介手数料の支払い義務が生じるのは売買契約が成立したときになりますので、売買契約時に仲介手数料の請求をされる場合もあります。

売買金額が高額であればあるほど仲介手数料の額が高くなるため、売却を任せる前に仲介手数料の額も把握しておくようにしましょう。

印紙税

印紙税とは、課税文書に対してかかる税金のことです。不動産の売買契約書は課税文書に該当するので印紙税を支払うことになるのですが、支払い方法は簡単で、売買契約書に印紙を貼ることによって納税が完了します。

印紙税の額は売買契約書に記載された売買金額によって以下のように定められています。

例えば、売買金額が500万円と記載された売買契約書には2,000円の印紙を貼ります。

通常、売買契約書は売主の分と買主の分で合計2通作成しますが、その場合は2通それぞれに印紙を貼る必要があるので各自印紙税を負担することになります。また、売買契約書を1通しか作成しない場合は売主と買主が折半で支払うケースが大半です。

基本的には必要な印紙を不動産会社が用意してくれますので、その場合は印紙代を現金で不動産会社に支払うことになります。

ローンの抵当権抹消費用

売却する土地にローンを組んでいる場合、ローンを組んでいる金融機関はその土地に抵当権という権利を設定していることが一般的です。売却する際にはその抵当権を抹消しなければなりませんので、抵当権を抹消するための費用がかかります。

抵当権抹消費用の内訳は以下のようになります。

見た目は1つの土地でも、複数の筆に分かれている土地であればその筆の数だけ登録免許税がかかるので注意しましょう。また、もし土地の上に建物があれば、建物も1筆の不動産として計算にいれます。例えば、2筆ある土地に1つの建物が建っていれば合計3,000円の登録免許税がかかるということになります。

売却する土地が何筆あるのかを知りたい場合は、不動産の全部事項証明書で確認することができます。全部事項証明書には土地の地番が記載されており、記載されている地番の数＝筆の数となるので確認してみましょう。

また、抵当権の抹消をするには必要な書類を揃えて司法書士が代理で行うことが一般的です。

その際に司法書士に対して支払う報酬として、10,000円～20,000円程度の費用がかかります。

必ず司法書士に代理してもらわないといけない事はなく、自分で手続きをすることも可能ですが、もし抵当権抹消の手続きに何らかの不備があれば無事に引き渡しを完了することが出来ず大きなトラブルになるため、司法書士に任せた方が良いでしょう。

また、すでにローンを完済している場合でも抵当権は自動で抹消されるものではないので、登記上で抵当権がついたままの状態になっている可能性もあります。その場合も抵当権抹消の費用が発生することになるので注意してください。

確定測量の費用

土地は隣地との境界がはっきりしていなければ、売却の際にトラブルになる可能性があります。もし売却したい土地の境界が不明な場合は原則として境界を確定させる必要があり、そのために行うのが確定測量です。

確定測量にかかる費用の相場は、約35万円～80万円とかなり幅が広くなります。相場の幅が広い理由は、その土地に隣接している土地の所有者によって大きく異なるからです。例えば、売却したい土地が住宅用地などで民有地のみと接している場合は、約35万円～50万円が相場となりますが、売却したい土地が国や行政が所有する土地や道路に接している場合は約60万円～80万円が相場になります。

このように、国や行政が所有する土地との確定測量が必要な場合は調査規模が大きくなるので、費用も高額になりやすいです。

確定測量をしていない場合は、事前に不動産会社に相談をして隣地の所有者を把握しておきましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して利益がでた場合は、譲渡所得税という税金がかかります。

譲渡所得の税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

このように、不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年超えかどうかで税率が変わります。短期譲渡所得の場合は合計で39％の税金がかかり、長期譲渡所得の場合は合計で20％の税金がかかるので長期譲渡所得で売却した方が税金を抑えることができます。

譲渡所得の計算方法は以下のようになります。

取得費とは、土地を購入するときにかかった費用の事で、購入代金だけではなく仲介手数料なども含まれます。

譲渡費用とは、土地を売るときにかかった費用の事で、仲介手数料や印紙税、売却するために行った確定測量費も含まれます。

上記の計算式から算出された譲渡所得に税率を乗じた額を、売却した年の翌年に支払います。

譲渡所得税はあくまで売却して利益がでた場合にのみかかる税金なので、利益がでていなければ譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得が発生する場合は確定申告を忘れずに行いましょう。

その他かかる費用

土地の状況に応じてかかる費用として、解体費用、土壌汚染調査費用、水道引込工事の費用などがあげられます。

例えば、土地に古家などの建物が建っていて、更地にして売却する場合には解体費用がかかります。解体費用は建物の構造や広さによって異なり、木造であれば1坪3万～5万円が相場になります。

また、もし売却する土地が工場として使用していた場合などは土壌汚染調査が必要になることがあります。調査費用は内容によって異なりますが、数十万円の費用がかかります。

さらに水道の引込がされていない土地の売却については水道引込工事が必要になります。必ず売主が負担しなければならないものではありませんが、引込工事が完了してから売却した方が買主を見つけやすいでしょう。費用は自治体によって異なりますが、数十万円の費用になるケースがほとんどです。

このように、土地の状況に応じてかかる費用についても把握しておくと良いでしょう。

土地を高く売るために抑えるべきポイント

土地を売却するのであれば、誰しもできるだけ高い価格で売りたいと思うはずです。

そこで、土地を高く売るためにやっておくべき事や、抑えるべきポイントをご紹介していきます。

土地相場を把握しておく

土地売却の際は、できるだけ早く・高く売るために、自分の土地の価値はどれくらいなのかを事前に自分で調べておきましょう。

土地の適正価格を把握することで、価格設定を誤ってなかなか売れないという事態を避けることや、値下げ交渉にも根拠を持って冷静に対応することができるでしょう。

土地の評価額は、インターネットから一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」にて調べることができ、実際の取引価格については国土交通省の「土地総合情報システム」を活用して確認してみましょう。

土地売却が得意な不動産会社を選ぶ

土地売却において、不動産会社選びはとても重要なポイントなので妥協せずにしっかりと選びましょう。

会社の知名度や規模で決めるのではなく、会社ごとに得意なエリアや種類、賃貸よりも売買に強いなど特徴が異なるので、売却を考えている土地の条件に合う不動産会社はどこかを導き出しましょう。

不動産一括査定サイトを使えば気軽に複数の不動産会社とやりとりをすることができるので、お勧めです。

土地をキレイな状態にしておく

空いている土地は長い間放置していた場合、雑草が生えたり、ゴミを捨てられたりと見た目で悪い印象を持たれてしまいやすい状態になっているかもしれません。

購入希望者に現地を案内する際には、ある程度土地の状態をきれいにして見栄えが良いように整えておくことで、少しでも購入希望者の購買意欲を高めさせることができるでしょう。

売る前に注意が必要な土地

いざ土地を売却しようと思った時、以下の特徴がある土地は注意が必要なので、当てはまっていないかどうかをチェックしましょう。

当てはまっていた場合は、適切な対応が必要です。

隣地との境界線が定まっていない土地

古くから所有している土地では隣地との境界線が定まっていないことがあります。境界線が確定されていない土地を売却するには、売却前に確定測量を行いましょう。

境界線が定まっていない土地は、正確な土地面積を測ることができないので土地の価格にも影響されますし、隣地とのトラブルの種になるので注意が必要です。

ローンが残っている土地

土地にローンが残っている場合の状況は以下の3パターンに分かれます。

上記1.2であれば問題はないのですが、3のローンが完済できない場合は、通常の売却方法を利用することができず、「任意売却」といってローンを組んでいる金融機関に承諾を得たうえで売却する方法でしか売却ができないので注意が必要です。

市街化調整区域内の土地

市街化調整区域は、過剰に市街化が進まないよう制限を受けた地域のことで、この区域内では建物の建設も制限されるため、土地を活用する際は地方自治体に申請を提出しなければなりません。

申請は却下されることもあるので、自由に土地を活用することができず、土地の価値が低い傾向にあります。

共有名義の土地

名義人が複数いる共有名義の土地は、所有者1人だけで売却することはできず、共有者全員の同意がないと売却することは不可能です。

共有名義の場合は、共有者全員に連絡をして売却の同意を得るようにしましょう。

土地を高く売るためのコツ

土地を高く売ることを成功させるためには、何に注意すべきかを把握することが必要不可欠です。

売却活動の前に以下の項目を把握しておき、売却をよりスムーズに達成し、満足のいく売却を行いましょう。

自分で相場を確認してから査定を依頼する

相場よりかけ離れた売り出し価格を設定してしまうと、いつまでたっても買い手が見つからず、結局は値下げをする羽目になり、売り時も逃してしまうなんてことも考えられます。

そうならないためにも、現在はネットで近しい条件の土地売却相場を確認することができるので、査定の前には土地の相場について自分で調べておきましょう。

他にも、媒介契約をとりたいがために相場よりもはるかに高額な査定結果をだしてくる不動産会社も存在します。そのような会社に依頼をしても結局売れず、どんどん値下げを勧められ、最悪の場合は相場よりも低い金額で売ることになってしまったいうような事態になりかねません。そのような怪しい会社の利用を避けるためにも、自分で相場を調べておくことは大切です。

複数の不動産会社に査定を申し込む

前述したとおり、不動産会社の査定額は決まったものではなく、不動産会社やその担当者によって、査定額に300万円以上もの差が出るなんてこともあります。

そのため、好条件で売却を進めるには、不動産会社を複数社比較する必要があります。査定依頼は最低でも2社以上で行うようにして、査定額や担当者が信頼できるかを基準に判断しましょう。

複数社に査定を依頼するのは面倒だという方は、不動産一括査定を利用することをお勧めします。

まとめ

いかがでしたか？土地売却をする前に知っておくべき基礎知識として、売却の流れや注意点・高く売るコツなどをご紹介しました。

土地の売却をはじめて検討する方は、何から始めたらいいのか分からないのは当たり前の事です。

ですが決して難しいことではありません。まずはじめにするべきことは、土地売却に必要な書類を用意し、土地についての情報をしっかりと把握しておきましょう。そして、自分でもある程度の相場を調べておいた上で不動産会社に査定を行ってもらいましょう。

土地に限らず、不動産売却を成功させるための最も大きなポイントは不動産会社選びです。

信頼できる不動産会社に出会うためには、複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

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