不動産売却にかかる税金や費用は?計算方法や節税の仕方について理解しておこう

不動産売却にかかる税金や費用は?計算方法や節税の仕方について理解しておこう税金・費用

不動産を売却する際には税金や費用がかかります。

売却するというと手元にお金がなくても手続きできるように思えますが、不動産を売却する際には手元にある程度のお金を用意しておかなければ、そもそも売却活動ができない可能性もあるので十分に注意しなければなりません。

また、特にマイホームを売却する際には不動産売却時にかかる税金を節約する方法もたくさん用意されています。

売却活動をスタートする前に、税率や控除・特例などの税金に関わる知識についてもしっかりと理解しておきましょう。

不動産売却にかかる税金や費用と、その節約方法について詳しく解説していきます。

  1. 不動産を売却すると確定申告は必要なの?
    1. 譲渡益が出たら必要
    2. 譲渡損が出ても確定申告をした方がよい
  2. 確定申告をしないリスク
    1. 税務調査や加算税のリスクがある
    2. 控除を受けられないリスクがある
  3. 不動産売却時に発生する税金
    1. 譲渡所得税と計算方法
    2. 登録免許税と計算方法
    3. 印紙税と計算方法
  4. 相続した物件を売却する際の注意点
    1. 取得費は引き継がれる
    2. 所有期間は引き継がれる
  5. 譲渡所得に課税される2つの税金
    1. 所得税
    2. 住民税
    3. 所有期間によって税率が異なる
  6. マイホーム売却時に利用できる特例とは
    1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
    2. 所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例
    3. 特定の居住用財産の買換えの特例
    4. 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例
  7. 確定申告する際の必要書類
    1. 譲渡所得の内訳書
    2. 不動産売却や特例に関係する書類
    3. 分離課税用の申告書
  8. 不動産売却で損が出ると税金を節約できる
    1. 損益通算
    2. 繰越控除
  9. 不動産売却によって発生する税金以外の費用とは
    1. 仲介手数料
    2. 司法書士報酬
    3. 住宅ローン繰り上げ返済手数料
  10. 不動産売却時の費用を節約する方法
    1. 買取や自己発見で売却する
    2. 複数の不動産会社の査定を受ける
    3. 自分で抵当権抹消の登記をする
  11. 不動産売却で生じる税金や費用に関する3つの注意点
    1. 取得費用が不明な不動産の税金計算方法
    2. 住宅ローン減税と売却時の特例の併用は不可
    3. 売却損で税金が戻ることも
  12. 不動産売却時の税金に関する相談先
    1. 税務署
    2. 税理士
  13. まとめ

不動産を売却すると確定申告は必要なの?

不動産を売却した後には、基本的に確定申告を行わなければならないと理解しておきましょう。

不動産の売却によって儲け(譲渡益)が出たら確定申告が必要になりますし、損(譲渡損失)をしたとしても確定申告を行った方が無難です。

確定申告はなぜ必要なのか、そして損失が出ても確定申告しなければならない理由はなぜなのかを詳しく解説していきます。

譲渡益が出たら必要

不動産売却によって利益が出た場合には必ず確定申告が必要です。

不動産を売却した際に出た利益のことを「譲渡益」といい、譲渡益には住民税と所得税が課税されます。

そして、不動産売却によって生じた所得は「分離課税」されます。給与所得や事業所得などの所得を合算する「総合課税」とは別に区分して計算し、納税しなければなりません。

簡単に言うと、不動産売却による譲渡所得に対する税金は、給与所得のように源泉徴収によって自動的に納税されるわけではないため、自ら確定申告を行って納税をする必要があります。

譲渡損が出ても確定申告をした方がよい

不動産売却によって損失(譲渡損)が出た場合でも確定申告を行った方がよいでしょう。

不動産売却で損失が出た場合、確定申告を行うことによって他の所得と損益通算でき、支払う税金を節約することができるからです。

また、損失を翌年以降に繰り越して、翌年以降に支払う税金を節約することも可能です。

このように不動産売却によって譲渡損が出た場合にも、確定申告をすることでメリットがあります。

基本的には利益が出ようと損失が出ようと、確定申告を行うべきだと理解しておきましょう。

確定申告をしないリスク

先述した通り、譲渡益が出ていれば確定申告は必ず必要ですが、損失が出ていれば確定申告は任意です。

しかしどちらの場合であっても確定申告をしないと次のようなリスクがあるので、不動産売却後には必ず確定申告を行うようにしましょう。

確定申告をしないリスク
  • 税務調査や加算税のリスク
  • 控除を受けられなくなる

確定申告をしないと、譲渡益が出ていれば加算税などが課せられて経済的に損失があるのはもちろん、譲渡損であっても本来受けることができるはずの措置を受けることができなくなるので損をしてしまう可能性があります。

確定申告を行わないことによる2つの大きなリスクについて詳しく解説していきます。

税務調査や加算税のリスクがある

譲渡益が出ているにもかかわらず確定申告を行わないと、税務調査が入り加算税を課税される大きなリスクがあります。

また、譲渡益が発生していなくても確定申告を行わないと税務署から確認がきたり税務調査に入られる可能性があります。

なぜ確定申告をしていないことが税務署に分かってしまうのかというと、不動産を売却すると不動産登記簿謄本の所有権が移転するため、この情報を税務署は確認しているからです。

不動産を売買しているにも関わらず確定申告をしていないということは「譲渡所得があるのに隠しているのではないか?」と疑われて、税務調査に入られてしまう可能性があります。

また、税務調査が入り、申告漏れや所得隠しが発覚すると、無申告加算税や延滞税が課せられて高額な税金を支払わなければなりません

控除を受けられないリスクがある

不動産を売却すると以下のような特例を受けることができます。

不動産売却の特例一覧
  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換えの特例
  • 損益通算
  • 繰越控除

これらの特例は確定申告をしなければ受けることは不可能です。

特に損失が出た場合には、損益通算することによって他の税金を節約することができますが、損益通算を適用するには確定申告を行わなければ受けることはできないので、不動産を売却した際には譲渡所得が発生していなくても確定申告を行うべきだと理解しておきましょう。

不動産売却時に発生する税金

不動産売却時には次の3つの税金が発生します。

不動産売却時にかかる税金
  • 譲渡所得税
  • 登録免許税
  • 印紙税

このうち譲渡所得税は譲渡所得が出たときのみ、登録免許税は売却する不動産に抵当権がついていた場合のみに発生する税金です。

それぞれの税金はどのようなケースで発生するのか、また、計算方法はどのようになるのかをしっかりと理解しておくことが重要になります。

不動産売却時に発生する3つの税金について詳しく見ていきましょう。

譲渡所得税と計算方法

不動産売却によって利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。

利益(譲渡所得)は出ているのか、また、譲渡所得はどれくらい発生しているのかについては次の計算式で算出します。

譲渡所得の計算式

譲渡価額 (売却金額)-(取得費+譲渡費用)- 特別控除額

取得費とは、当時不動産を購入した価格です。購入価格の他に、建築代金や設備費、不動産会社に支払った仲介手数料なども含まれます。

譲渡費用とは、不動産を売却するにあたって必要な経費のことで、国税庁によると譲渡費用には以下のようなものが含まれます。

譲渡費用になるもの
  • 不動産会社へ支払う仲介手数料
  • 売主負担の印紙税
  • 貸家を売る際に借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
  • 建物を取り壊して土地を売却する際の取壊し費用とその建物の損失額
  • 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
  • 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

不動産の売却金額(譲渡価額)から取得費と譲渡費用を引いた際にプラスになれば譲渡所得が発生することになり、譲渡所得×税率が譲渡所得税となります。

登録免許税と計算方法

売却する不動産に抵当権が設定されている場合には、抵当権を解除しなければなりません。

その抵当権を解除する際には、登録免許税がかかります。

抵当権解除に伴う登録免許税は、不動産1筆につき1,000円と決められているので、計算式は次の通りです。

不動産の筆数×1,000円

例えば、戸建てで土地と建物が1筆ずつの場合には登録免許税の支払いは2,000円ということになります。

筆数が多いほど登録免許税は上がっていくものと理解しておきましょう。

印紙税と計算方法

不動産の売買契約書には契約金額に応じて次の収入印紙代が発生します。

印紙税
  • 1万円未満:非課税
  • 10万円以下:200円
  • 10万円を超え50万円以下:400円
  • 50万円を超え100万円以下:1,000円
  • 100万円を超え500万円以下:2,000円
  • 500万円を超え1千万円以下:10,000円
  • 1千万円を超え5千万円以下:20,000円
  • 5千万円を超え1億円以下:60,000円
  • 1億円を超え5億円以下:100,000円
  • 5億円を超え10億円以下:200,000円
  • 10億円を超え50億円以下:400,000円
  • 50億円を超えるもの:600,000円
  • 契約金額の記載のないもの:200円

例えば、5,000万円で不動産を売却する場合の収入印紙代は60,000円となり、それなりの高額な負担になってしまいます。

なお、不動産の売買契約書は2通作成し、売主・買主双方が1通ずつ保有するのが基本ですが、売主用の契約書に貼付する印紙代は売主が、買主用の契約書に貼付する印紙代は買主が負担するのが原則です。

売却額に応じて「収入印紙代はいくらになるのか」という点を把握して、事前に用意しておいた方がよいでしょう。なお、印紙そのものは仲介の不動産会社が用意してくれる場合がほとんどです。

相続した物件を売却する際の注意点

「相続した物件を売却したい」という方も多いのではないでしょうか?

都市部に出て就職した人が実家を相続したものの、必要ないから売却したいと考える人も多数います。

親などから相続した物件を売却する際には、次の2つの点に注意して譲渡所得を計算しなければなりません。

CHECK
  • 取得費
  • 所有期間

相続した物件を売却する際に注意すべき2つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

取得費は引き継がれる

相続した物件の取得費はどのように計算すれば良いのだろう?と疑問に感じる人も多いと思います。

原則的に、相続した物件の取得費はそのまま引き継がれます。

そのため、親が購入した物件を相続するのであれば、親が当時購入した代金がそのまま適用されることになります。

例えば、親が当時3,000万円で購入した不動産を相続して売却する場合には、取得費が3,000万円として譲渡所得を計算します。

取得費が分からない場合

相続した不動産であれば、当時その不動産をいくらで購入したのか分からないという人も多いと思います。

特に相続財産の取得から長い年数が経過してしまっている場合には、取得費が分からないというケースは珍しくありません。

このような場合には、5%ルールという方法によって取得費を計算します。

5%ルールとは、売却額の5%を取得費としてみなすという方法です。

例えば、5,000万円で不動産を売却した場合、取得費は5%の250万円とみなされます。

5%ルールは一見分かりやすくて便利な方法と感じるかもしれませんが、5%ルールを適用すると取得費250万円に対して5,000万円で売却していることになるので、譲渡費用や控除の適用がない場合には譲渡所得は実に4,750万円にもなってしまい、高額な譲渡所得税を支払うことになります。

5%ルールを厳格に適用してしまうと、譲渡所得税が非常に高額になってしまうので、最終手段として考えておいた方が良いでしょう。どうしても取得費が分からない場合には、まずは税理士などへ相談しましょう。

所有期間は引き継がれる

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が大きく異なります。

そのため、譲渡所得税計算の際には所有期間がどの程度なのかを把握することも重要です。

相続財産を売却する際には、所有期間は相続が発生する前から引き継がれます

例えば、親が10年間所有していた土地を売却するのであれば、相続人である子供も10年所有していたものとみなされるので、譲渡所得税は相続前からの所有期間を加味した税率によって計算します。

譲渡所得に課税される2つの税金

不動産を売却し、譲渡所得が出た場合には次の2つの税金が課税されます。

譲渡所得によって課税される税金
  • 所得税
  • 住民税

これら2つの税金は売却した不動産の所有期間によって税率が異なるので、所有期間に応じた税率について理解しておきましょう。

譲渡所得に課税される2つの税金について詳しく解説していきます。

所得税

所得税は所得に対して課される税金で、国に支払う税金です。

不動産を売却することによって所得が出た場合には、その所得に税率を乗じた金額が所得税として課税されます。

住民税

住民税はお住まいの地方自治体に支払う税金です。

所得に対して住民税所定の税率が課税され、税額が算出されます。

不動産売却の際の譲渡所得税とは、所得税と住民税に対して課税される税金です。

では譲渡所得税の税率とはどのくらいなのでしょうか?以下で詳しく解説していきます。

所有期間によって税率が異なる

不動産を売却した際の譲渡所得税の税率は、不動産をどの程度の期間所有したのかによって次のように異なります。

所得税住民税
短期譲渡所得
(所有期間5年未満)
30%9%
長期譲渡所得
(所有期間5年以上)
15%5%

所有期間5年未満で不動産を売却した場合、所得税と住民税を合計すると40%近くの税率になってしまいます。このように、短期間の所有で不動産を売買すると譲渡所得税は非常に大きくなってしまうので、不動産を売却する際には所有期間が5年を経過してから売却することで有効な節税対策になります。

マイホーム売却時に利用できる特例とは

不動産売却の中でも特にマイホームを売却する場合には、税制上の優遇が多数用意されているのでメリットがあります。

マイホームを売却した際には次の4つの特例を受けることができる可能性があるので、場合によっては譲渡所得が出たとしても税金を支払う必要はありません。

  1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  2. 所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換えの特例
  4. 被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

それぞれの特例や控除の内容をしっかりと理解しておかないと「自分には控除が適用されるのか」「どの特例を利用するのがベストなのか」という点が分からないので、損をしないためにもどのような制度があるのかについて把握することはとても大切です。

マイホーム売却時に適用される4つの特例措置について詳しく見ていきましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除とは、居住用不動産を売却した際に、最高3,000万円が譲渡所得から控除される特例です。

国税庁ホームページでは控除を受けるための要件について次のように定めています。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を受ける要件
  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  2. 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  3. 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  6. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

居住している(もしくは居住していた)住宅を売却し、上記の要件をクリアしていれば、譲渡所得が出た場合3,000万円もの控除を受けることができます。

一般的には、居住用物件を売却して利益が3,000万円以上も発生するケースはほとんどありません。

居住用物件を売却した際には、この制度が適用されることによって多くのケースで譲渡所得税を支払う必要はないでしょう。

居住用物件を売却した際には、必ず本制度を利用してください。

所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例

所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例とは、10年を超えて所有していた物件を売却すると、長期譲渡所得に対して課税される税率が軽減されるというものです。

課税長期譲渡所得金額税額
6,000万円以下課税長期譲渡所得金額×10%
6,000万円超(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×15%+600万円

上記のように、通常の長期譲渡所得の税率よりも低い税率で譲渡所得税を計算することができます。

適用される物件の要件は次の通りです。

「所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例」を受ける要件
  1. 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
  2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
  3. 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

基本的には10年を超えて所有している物件を他人へ売却すればこの特例が適用でき、譲渡所得税率が軽減されます。

5年以上保有していた物件の売却は5年未満で売却するよりも税率が大きく下がりますが、10年を超えて所有していればさらに低い税率が適用されるということになります。

なお、基本的にマイホームの特例は原則1つの特例しか使用することはできませんが、先ほどご紹介した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」とこの「所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例」は要件さえクリアすればどちらも利用することが可能です。

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産の買換えの特例とは、居住用の物件を買い替える際に、これまで居住していた家の売却額より新居の購入額が大きい場合、譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べることができる制度です。

つまり、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税を繰り延べることができます。税金の支払いを先延ばしにできるという特例なので、税金が免除されるわけではない事に注意しましょう。

本制度を利用するための要件は次の通りです。

「特定の居住用財産の買換えの特例」を受ける要件
  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
  2. 売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く)またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  3. 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。
  4. 売却代金が1億円以下であること。
  5. 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
  6. 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
  7. マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
  8. 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
  9. 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
  10. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除とは、相続した空き家を売却した場合に、その譲渡所得から3,000万円を控除することができます

控除される要件は次の通りです。

「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受ける要件
  1. 亡くなられた方が1人で暮らしていた家であること
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
  3. 相続から売却までずっと空き家であった事
  4. 売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地であること

基本的に昭和56年5月31日以前に建築された空き家を売却して、3,000万円の譲渡所得を得るようなことはほとんどありません。

上記要件に合致する空き家を売却した際に本制度を利用すれば、ほとんどのケースで譲渡所得税は発生しないでしょう。

確定申告する際の必要書類

不動産を売却した後は翌年の3月15日までに確定申告を行わなければなりません。

不動産を売却した際の確定申告時に必要になる書類は次の3つです。

確定申告時に必要な書類
  • 譲渡所得の内訳書
  • 不動産売却や特例に関係する書類
  • 分離課税用の申告書

基本的には簡単に用意できるものですが、それぞれどのような書類なのか詳細に解説していきます。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書とは、売却した不動産の内訳を示す書類です。

具体的には以下のような内容を記載します。

  • 売却した不動産の所在地
  • 不動産の面積
  • 売却金額
  • 譲渡費用

譲渡所得の内訳書は国税庁のホームページで入手できるので、ダウンロードして使用しましょう。

不動産を売却した際の領収書や契約書が必要になるので、手元にない場合には不動産会社へ問い合わせ、正確な数字を記入するようにしてください。

不動産売却や特例に関係する書類

譲渡所得の特例や控除を受ける場合には、特例や控除を受けることができる旨を証明する書類が必要になります。

例えば、居住用財産の3,000万円の特別控除を受けるためには次のような書類が必要です。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」を受けるための必要書類
  • 譲渡所得の内訳書
  • 戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し
  • 売却した不動産が居住用であったことを証明できる書類

また、所有期間10年超の軽減税率の特例を受けるためには次の書類が必要です。

「所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例」を受けるための必要書類
  • 譲渡所得の内訳書
  • 売却した不動産の登記事項証明書
  • 戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写し
  • 売却した不動産が居住用であったことを証明できる書類

戸籍の附票は本籍地の役所で取得でき、不動産の登記事項証明書は法務局で取得します。

控除や特例を受ける場合には、事前に税務署へ必要書類を確認し、漏れのないように揃えましょう。

分離課税用の申告書

不動産売買に関する所得は申告分離課税です。

そのため、事業所得や給与所得で使用する確定申告書Bとは申告書が異なります。

不動産の譲渡所得は「分離課税用の申告書(第三表)」という分離課税用の申告書が別途必要です。

「分離課税用の申告書(第三表)」は国税庁のホームページで入力したものを印刷するか、ダウンロードをして手書きするなどして申告書を作成してください。

この際にも正確な売却額が必要になるので、あらかじめ手元に領収書や契約書を用意しておきましょう。

不動産売却で損が出ると税金を節約できる

不動産売却にかかる税金は基本的には譲渡所得が出たときのみ関係するものです。

そのため「不動産の売却で損が出るから自分には関係ない」とお思いの方も多いのではないでしょうか?

確かに譲渡損が出た場合には所得税や住民税を支払う必要はありません。しかし、損失が出たことによって次の2つの方法で給与所得などから支払うべき税金を節約できる可能性があります。

CHECK
  • 損益通算
  • 繰越控除

不動産売却によって譲渡損が出た際に税金を節約できる2つの方法について詳しく見ていきましょう。

損益通算

損益通算とは、他の所得と不動産売却で生じた損失を合算することができるというものです。

例えば、給与所得500万円の人が不動産の売却によって300万円の損失が出た場合、給与所得の500万円から不動産売却の損失300万円を控除できるので、この年の所得は給与所得500万円−譲渡損失300万円=200万円となります。

所得税も住民税も損益通算しなければ給与所得500万円に対して課税されたものが、損益通算することによって200万円に対する課税になるので、大幅に税金を節約することが可能です。

損益通算は確定申告を行わなければできないので、やはり損失が出ても不動産を売却した際には確定申告をしておいた方がよいでしょう。

ない、損益通算をするためには次の条件をクリアしていなければなりません。

損益通算をすることができる条件
  1. 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること
  2. 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。
  3. 災害によって滅失した家屋で当該家屋を引き続き所有していたとしたら、譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで(住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)に売ること。
  4. 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
  5. マイホームの譲渡価額が上記4の住宅ローンの残高を下回っていること。

注意しなければならない点は、売却する住宅に期間10年以上の住宅ローンがあり、譲渡価格が住宅ローン残高を下回っていなければ損益通算ができないという点です。

例えば、住宅ローン残高以上の価格で売却した場合には損益通算することができないので注意しましょう。

繰越控除

繰越控除とは、不動産を売却した年に損益通算しきれない場合、その損失を翌年以降3年間繰り越すことができるというものです。

例えば、給与所得500万円の人が、不動産の売却によって2,000万円の損失があった場合、初年度に損益通算したとしてもまだ損失が1,500万円残っています。このような場合には、翌年以降3年間、損益通算しきれなかった1,500万円を繰り越して損益通算できるというものです。

この制度の適用を受けるためには損益通算と同様に、「売却する住宅に期間10年以上の住宅ローンがあり、譲渡価格が住宅ローン残高を下回る」という条件を満たさなければなりません。

不動産売却によって発生する税金以外の費用とは

不動産を売却する際に発生するのは税金だけではありません。

税金以外にも次のような費用が発生するため覚えておきましょう。

税金以外で不動産売却時にかかる費用
  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬
  • 住宅ローン繰り上げ返済手数料

特に仲介手数料は不動産会社の仲介によって不動産を売却する場合に必要となり、金額はそれなりに高額になります。

それぞれどのようなケースでどの程度の費用がかかるのか、具体的にみていきましょう。

仲介手数料

不動産会社の仲介で不動産を売却する際には仲介手数料の支払いが必要です。

仲介手数料は次の計算で上限額が定められています。

売却金額仲介手数料
200万円以下の部分売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分売買価格の4%+消費税
400万円超の部分売買価格の3%+消費税

売却価格が400万円超の場合、仲介手数料は以下の計算式で簡単に計算することが可能です。

『物件価格の3%+ 6万円+消費税』

例えば、5,000万円で不動産を売却した場合には実に仲介手数料だけで156万円+消費税の費用がかかってしまいます。

仲介手数料は譲渡益が出ても出なくても、仲介によって売買する際には必ず仲介手数料が発生するため、不動産の売却において最も高額な費用になることは間違いありません。

不動産売却には高額な仲介手数料が発生することをまずは理解しておきましょう。

司法書士報酬

抵当権の解除を司法書士へ依頼する場合、司法書士への報酬の支払いも必要になります。

司法書士への報酬は司法書士によって異なりますが一般的には1万円〜3万円程度です。

基本的には不動産会社からの紹介で担当する司法書士が決まりますが、司法書士によって報酬は異なるので、できる限り司法書士へ支払う費用を安く納めたいという場合には、複数の司法書士へ見積もりをとってみるのがよいでしょう。

なお、司法書士報酬はあくまで抵当権抹消の手続きを代理で行ってもらう場合にかかる費用なので、住宅ローンを利用しておらず、売却する不動産に抵当権が設定されていない場合にはかかりません。

また、抵当権が設定されていたとしても抵当権抹消の手続きを自分で行う場合にはもちろん司法書士は不要なので、この費用を節約することが可能です。ただし、自分で抵当権抹消の手続きを行うにはかなりのリスクが伴うので、司法書士に任せるケースが大半です。

住宅ローン繰り上げ返済手数料

売却する不動産を購入・建築した際に、住宅ローンや不動産投資ローンを利用し、売却時にそのローン残高が残っている場合には、ローンの繰り上げ返済手数料がかかることもあります。

ローンが残っている物件を売却する場合、売却代金でローンの残債を完済しなければなりません。

この際に、金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかるのです。

繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なりますが、5,000円〜50,000円+消費税程度です。

繰り上げ返済手数料がかからない金融機関もありますが、手数料が設定されている金融機関でローンを組んでいる場合には、売却してローンを返済する際にこの手数料が必要になります。

事前に金融機関に確認してみると良いでしょう。

不動産売却時の費用を節約する方法

不動産売却時には仲介手数料をはじめとして様々な費用が発生します。

これらの費用は次の3つの方法で節約することも可能です。

不動産売却時の費用を節約する方法
  • 買取や自己発見で売却する
  • 複数の不動産会社の査定を受ける
  • 自分で抵当権抹消の登記をする

不動産売却の際に発生する費用を節約する3つの方法について詳しく理解しておきましょう。

買取や自己発見で売却する

買取や自己発見取引で不動産を売却すれば、仲介手数料を節約することができます。

買取とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。

買取で売却すれば不動産会社が買主となるので、仲介手数料は発生しません

不動産会社にとって購入後に転売や分譲ができるであろうと判断した物件であれば、買取によって不動産を売却することはできるでしょう。

ただし、買取は不動産会社にとって仕入れです。

市場価格よりも安く仕入れて市場で転売するのが不動産会社の仕事ですので、仲介と比較して売価が7割程度になってしまうのはデメリットです。

買取は仲介よりも資金化までに時間がかからないので、「すぐに売却したい」というケースで活用するとよいでしょう。

自己発見取引とは、売主自ら買い手を見つけて売買する取引のことです。

この際も不動産会社は仲介に入らないので、当然ながら仲介手数料はかかりません。

親戚や知人などから買い手を見つけることができれば自己発見取引で仲介手数料を節約でき、売値も自分達で決めることができるので売主に有利な取引ができる可能性はあります。

しかし、知らない人に対して不動産会社の仲介なしで売却することは、代金を払ってもらえないリスクや反社会的勢力と取引してしまうリスクもあり大変危険です。

自己発見取引は親戚や友人などの信頼できる人と取引する場合のみ利用した方がよいでしょう。

複数の不動産会社の査定を受ける

仲介で売却する際には、複数の不動産会社からの査定を受けることで仲介手数料を節約できる場合があります。

仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が決められていますが、その範囲内でいくらに設定するのかは不動産会社によって異なるためです。

複数社の査定を受けて、最も仲介手数料が安い業者と媒介契約を締結するのは、仲介手数料を節約するために有効な方法です。

また、不動産会社の中には「仲介手数料半額」などと謳っている業者もあるので、そのような業者へ仲介を任せるのも効果的です。

自分で抵当権抹消の登記をする

先述しましたが、抵当権の抹消手続きは司法書士へ依頼せずに自分で行うことが可能です。

自分で登記の手続きを行うことによって司法書士の報酬を削減することができます。

自分で抵当権を抹消する場合には、次のような書類を用意して法務局へ行きます。

抵当権抹消に必要な書類
  • 解除証書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 登記事項証明書
  • 委任状
  • 登記申請書

取引相手の買主が、売主自ら抵当権の抹消手続きをすることに同意してくれるのであれば、自分で手続きをすることによって司法書士報酬を削減することができます。

ただし、ローンを組んでいて売却時にローンを一括返済する場合は、原則司法書士に依頼しなければならないので注意しましょう。

不動産売却で生じる税金や費用に関する3つの注意点

不動産の売却で生じる税金や費用について、次の3つの点に注意が必要です。

不動産売却で生じる税金や費用に関する注意点
  • 取得費用が不明な不動産の税金計算方法
  • 住宅ローン減税と売却時の特例の併用は不可
  • 売却損で税金が戻ることも

不動産売却時に間違えやすい3つのポイントについて確認しておきましょう。

取得費用が不明な不動産の税金計算方法

取得費用が不明な不動産の計算方法は「売却額の5%」が原則です。

売却額が2,000万円であれば、取得費は100万円となります。

ただし、この場合には「売却額の95%–譲渡費用」が譲渡所得となってしまうので、多額の譲渡所得税が課税される可能性があり、税金的には非常に不利になってしまいます。

控除などを利用できない場合には、取得費用を証明できる書類を時間をかけて探すか、税理士などへ相談し、正確な取得費用を算出してもらう方がよいでしょう。

住宅ローン減税と売却時の特例の併用は不可

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を取得してから一定期間、住宅ローンの残高の1%が所得税または住民税から税額控除される特例です。

不動産売却時に以下の特例措置を利用してしまうと、住み替えによって住宅ローンを組んでも住宅ローン減税を利用することができないので注意しましょう。

住宅ローン減税と併用できない特例
  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特例控除の特例
  • 所有期間10年超の物件に適用される軽減税率の特例
  • 特定の居住用財産の買換えの特例

一般的には上記特例よりも住宅ローン減税を利用した方が節税額は大きくなります

そのため、住み替えのために住宅を売却し、新たに住宅ローンを組む場合には、売却時に利用できる上記の特例は使わない方が無難です。

売却損で税金が戻ることも

不動産売却によって損失が出た場合でも、確定申告は行うべきです。

前述したように、売却によって損失が出た場合には損益通算によって所得を小さくできるためです。

例えば、給与所得が500万円の方は、すでに源泉徴収によって所得500万円に対応する税金が引かれています。

不動産売却で損失が300万円出た場合、損益通算によって所得は200万円となるので、損失分の300万円に対応する税金については払い過ぎていたことになります。

確定申告を行うと、すでに源泉徴収されている払い過ぎた税金が還付されるので、不動産売却によって損失が出た際にも必ず確定申告を行うようにしてください。

不動産売却時の税金に関する相談先

不動産の売却時には控除できる特例がいくつかあるので、「どのように税額を調べたらよいのか分からない」という人も多いのではないでしょうか?

適用できる控除や特例を知らないと、必要以上に譲渡所得税が課税されてしまう可能性があるので、不動産売却時には税金に対する知識が欠かせません。

どの特例を利用するのがベストなのか分からない場合は、税に関する専門家へ相談しましょう。

不動産売却時にどのくらいの税金がかかるのか、また、税金を節約するベストな方法がないのかという点については、次の2つの相談先が活用できます。

税金に関する相談先
  • 税務署
  • 税理士

それぞれどのようなことを相談できるのか、詳しく解説していきます。

税務署

不動産売却の際に、どのような控除を受けることができるのか、税金の計算はどのように行うのかということを知りたければ税務署へ確認することができます。

電話や税務署の窓口で相談することができるだけでなく、国税庁はインターネットでの相談窓口も充実しています。

CHECK
  • チャットポッド
  • タックスアンサー

チャットポッドとは、自動返答を行うチャットです。簡単な質問であればチャットへ投げることによってすぐに答えてもらうことが可能です。

また、タックスアンサーではよくある税の質問に対する一般的な回答が多数掲載されているので税について分からないことがあれば、まずはこちらで調べるのもよいかもしれません。

税理士

税理士へ相談すると、譲渡所得に関する税額を可能な限り節約するためのアドバイスや譲渡費用の計算を行ってくれます。

特に、譲渡する不動産の取得費用が分からない場合には、5%ルールが適用されて譲渡所得が非常に大きくなってしまう可能性があります。

このような場合には税理士へ相談し、適正な取得費用を求めてもらいましょう。

ただし、税理士に相談し確定申告を依頼すると10万円〜20万円程度の費用が発生します。

そのため、税理士へ相談するのは自分で計算して譲渡所得が大きくなってしまいそうなときなどに限定し、簡単な相談であればまずは税務署に相談した方がよいかもしれません。

まとめ

不動産を売却し所得が出ると、その所得には譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税は不動産の所有期間が5年未満か5年以上かによって大きく異なるので、「できる限り税金を節約したい」という方は所有期間が5年以上になってから売却するのも一つの方法です。

また、不動産を売却した際には税金を節約することができる様々な特例や控除が用意されていますが、どの制度が適用されるのか、またどの制度を利用すればベストなのかを一般人が理解して選別することは困難です。

さらに、相続によって取得した不動産を売却することはさらに計算が煩雑になります。

不動産売却によって生じる税金について知りたい方は、まずは税務署へ確認し、税額が大きくなりそうな場合には税理士へ相談するのがよいでしょう。

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