リースバックの家賃や買取価格はいくらになる？相場をわかりやすく解説

リースバックとは、専門の不動産会社などに不動産を売却したあと、家賃を支払うことでその不動産を利用し続けることができるサービスです。

リースバックは、主にマイホームのローン返済問題の解決や、老後資金を確保する際に検討される方法です。

リースバックの利用を検討するにあたって、特に知っておきたいことは「家賃相場」と「買取価格の相場」でしょう。リースバックでは、一般的な相場に比べて買取価格が安くなることが多いため、想定した額の資金に届かないなんて場合もあります。また、家賃も一般的な家賃相場とは異なる場合があるので注意が必要です。

この記事では、リースバックの家賃や買取価格の相場、それぞれの決まり方や仕組み、計算方法について解説します。

リースバックの基本情報

リースバックとは、不動産を不動産投資家や不動産会社へ売却し、同時に買主と賃貸借契約を結んで家賃を払うことで不動産を利用し続けることができる仕組みのことです。

主にリースバックは自宅で利用されるケースが多く、自宅をリースバックすれば引っ越しをすることなくそのまま自宅に住み続けることができるのが利用者にとって大きな魅力を感じているようです。

また、自宅を退去する必要がないので周囲に知られずに家を売却することができ、売却資金も短期間で手に入れることができるのがリースバックのメリットです。

一方でリースバックのデメリットは、リースバック業者によって賃貸利用できる期間が設けられており、賃貸借期間に制限があるという点です。「定期借家契約」という契約種類の場合は、定められた期間を過ぎると更新ができないケースも少なくなく、場合によっては長く住むことができないという点もデメリットになります。

他にも、リースバックで最も気になる問題点として、家賃設定は相場よりも高く、売却価格は相場よりも安い傾向にあります。

リースバックの利用を検討しているなら、家賃や買取価格の設定方法はどのようにされるのか把握しておくと良いでしょう。

リースバックでは、家賃設定は相場より高い傾向にあり、買取価格は相場より安い傾向にあるということをご説明しましたが、リースバックの家賃と買取価格はどのように決まるのでしょうか。

リースバックの家賃と買取価格の相場はいくらになるのか確認していきましょう。

通常の賃貸物件では市場の家賃相場をもとに賃料が決められるものですが、リースバックでは市場の家賃相場を参考にしません。

リースバックの家賃相場は、「買取価格の約10％＝年間家賃」が目安です。

具体的に、リースバックの家賃は以下の式で求めることができます。

リースバックの家賃を求める計算式

リースバックの家賃（1ヶ月）　＝　買取価格　×　10％程度　÷　12ヶ月

例えば、リースバックの買取価格が1,000万円の場合、月々の家賃は以下のような計算で求めることができます。

「1,000万円　×　10％　÷　12ヶ月　＝　8万3,333円（月々の家賃）」

買取価格の約10％がリースバックの年間家賃相場になりますが、買取価格から算出する年間家賃の割合についてはリースバック業者によって異なります。

いずれにしてもリースバックの家賃設定は買取価格によって決まるため、市場の家賃相場よりも高くなる可能性は大いにあるということになります。

しかし、一般的には毎月の住宅ローンの支払いよりはリースバックでの月々の家賃の方が安くなる傾向があるため、リースバックを利用することによって月々の支払い負担は軽減される可能性があります。

ただし、通常の賃貸物件の家賃と違い、物件の劣化とともに家賃が下がるということはありません。

あくまでリースバックにおいての家賃は買取価格に比例しているため、買取価格を高く設定すればその分家賃も値上がりする仕組みになります。

では、リースバックの買取価格の相場はどれくらいなのでしょうか。

一般的に、リースバックの買取価格は、市場で売却する価格より安くなり、数値にすると市場売却価格の6～8割程度とかなり低い買取価格になってしまう傾向があります。

これは、リースバック業者は投資用不動産として利回りを重視していることや、賃貸借期間終了後に再販して利益を得ることまで考慮していることが理由としてあげられます。

投資用不動産でいう利回りとは、次の計算式で求めることができます。

利回りの求め方

利回り　＝　1年分の家賃収入　÷　買取価格

リースバックの家賃相場は買取価格の10％程度とお伝えしましたが、それは利回りが10％ということです。つまり、リースバックでの買取相場は利回りでいうと10％前後ということになります。

つまり、買取価格を安く設定すれば、その分月々の家賃を抑えることができるでしょう。

また、リースバック業者はリースバックでの賃貸借契約期間が短ければ短いほど、市況変動のリスクが軽減されるため、買取価格が高くなる傾向にあります。

買取価格をできるだけ高くしたい場合には、複数の業者に査定依頼をすることが大切です。業者によって価格設定の方法は異なるため、各業者からの査定額を比較すると、相場価格より1～3割増しになることもあるのでできるだけ多くの業者に査定してもらいましょう。

リースバックの買取価格、利回り、家賃はそれぞれ関係しあっています。

これらをまとめたのが以下の表なので参考にしてください。