マンション買い替えの基礎知識や注意点を解説

「子供が産まれた」「子供が大きくなった」「転勤が決まった」など、このような家庭の事情でマンションの買い替えを検討している人も少なくありません。

しかし、今住んでいるマンションの住宅ローンがまだ残っているから買い替えはできないと思っている方も多いのではないでしょうか？

マンションの買い替えは住宅ローンが残っていても可能です。

ですが、買い替えの流れにはさまざまな手順があり、買い替えの際には費用も発生するので注意が必要です。

マンション買い替えの基礎知識や注意点、失敗するパターン、必要な経費などマンションの買い替えについて徹底解説していきます。

マンション買い替え前に知っておくべき2つのこと

マンションの買い替えを進める前に以下の2つの基本についておさえておきましょう。

マンションを買い替えるタイミングはどのような時か、住宅ローンが残っている物件を買い替えることができるのかという2点についてしっかりと理解しておきましょう。

ライフスタイルの変化が買い替えのタイミング

マンションの買い替えのタイミングに悩んでいるという人も多いのではないでしょうか？

「少しでも不動産市況が高い時に売りたい」「狙い目のマンション価格が下がった時に買いたい」など、買い替えのタイミングについて金銭的な視点から検討している人も少なくありません。

しかし、買い替えのタイミングはマンション価格が上がった時や下がった時ではなく、純粋にご自身や家族のライフタイルに変化が生じたときがベストでしょう。

上記の場合などのように、買い替えのタイミングはあくまでもライフスタイルに変化が生じたときで問題ありません。

価格面でタイミングを探っていると、結局いつまでたっても買い替えの決断ができずにライフスタイルに見合わない住宅に居住し続けなければなりません。

ライフスタイルから鑑みて現在の住居では居住が難しいと判断した時に買い替えを検討してみましょう。

住宅ローンが残っていても買い替えはできる

「今の家には住宅ローンが残っているから買い替えが難しい」と考えている人も多いのではないでしょうか？

住宅ローンが残っていても買い替えをすることは可能です。

むしろ、多くの人が住宅ローンがある家を別の家に買い替えています。

住宅ローンがある人でも、ライフスタイルに変化が生じた時には買い替えを検討するとよいでしょう。

マンション買い替えの3つのパターン

マンションを買い替える流れには次の3つのパターンがあります。

マンションを買い替える3つの流れについて詳しく見ていきましょう。

売り先行型

売り先行型とは、先に買い替え前の住宅を売却し、その後に新居を購入する方法です。

先に買い手を探して売却した後で新居を購入するので、比較的ゆっくりと買い手を探すことができます。

売却から始めることによって売値が先にわかるので、新居購入の際の資金計画を立てやすいのが大きなメリットです。

また、ゆっくりと買い手を探すことができるので、焦って安価で叩き売るようなことなく納得できる価格で売却できるのも大きな特徴になります。

ただし、売り先行型は売却後、新居を購入するまでは仮住まいとして一度賃貸住宅などに転居する必要があります。

そのため、仮住まいと新居への2回引っ越しをしなければならないという点がデメリットです。

買い先行型

買い先行型とは、先に新居を購入し、購入後に従前の家を売却する方法です。

買い先行型のメリットは、新居をゆっくりと探すことができるという点になります。

売り先行型の場合、新居が決まるまでの期間が長ければ長いほど仮住まい中の家賃が嵩むので「早く決めなければならない」と急いで新居を探してしまいます。

しかし、買い先行型はそのような事はなく、時間をかけて新居を探すことができるので、気に入った住宅を妥協することなく決めることが可能です。

また、引っ越しの回数も買い替え前の家から買い替え後の家へと1回だけで済むので、引っ越し費用を抑えることができます。

デメリットとしては、売却代金が確定していないため新居を購入する際の費用が売却代金だけでは不足する可能性があることです。

買い先行の場合、詳細な売却額が新居購入時には不透明ですので、当初想定した以上の金額が不足する可能性があるのが大きなリスクです。

業者買取サービス

業者買取サービスとは、買い手を探すのではなく不動産会社に直接住宅を買い取ってもらうサービスです。

メリットとすれば確実に住宅を売却でき、スピーディーに資金を手に入れることができる点です。

しかし、売却額は一般の買い手へ売却する相場の70%〜80%程度になってしまうのがデメリットになります。

業者買取は仲介手数料が不要などのメリットがありますが、売価は市場で売却するよりも安くなってしまうので、どうしても急いで売却したい場合などに活用するとよいでしょう。

買い替えは買い先行の方が有利｜3つの理由

マンションの買い替えをするのであれば買い先行型の方が有利になると言われています。

主な理由としては次の3点を挙げることができます。

買い先行型の方が有利になる3つの理由について詳しくみていきましょう。

内覧時に有利になる

買い先行で売却すれば、すでに新居への引っ越しが終わっている状態です。

そのため、以前住んでいたマンションの内覧時には室内に家具や家財が存在しない空の状態になります。

買い手が内覧に来た際には、物が何もない空室の方が購入後の生活をイメージしやすいので、転居前よりも売却できる可能性が高くなるでしょう。

また、マンション売却の際には、いつ内覧に来てもいいように自宅を綺麗にしておくということが鉄則ですが、買い先行であれば空室のためいつでも綺麗な状態をキープできるので、常に内覧を受け入れることができます。

メンテナンスしやすい

買い先行で空室の状態にして売りに出した方がメンテナンスがしやすいのもメリットです。

ハウスクリーニングを入れる際にも空室の方が料金は安価になりますし、転居後の方が住宅が痛むリスクもありません。

売却できるまで時間がかかったとしても、空室にしておけば低コストでメンテナンスができるので、売却に伴うランニングコストを抑えることが可能です。

買い手の気持ちを理解した上で売却できる

買い先行型の場合、新居を購入した後に従前の家の売却活動に入ります。

そのため、買い手の立場や気持ちを理解したうえで売却活動をすることができます。

どのような点をアピールすれば売りやすいのか、買い手は何を求めているのかなど、買い替えによってマンションを購入した直後であればよく理解することが可能です。

売り先行で売却するよりも効果的な売却活動ができるので、より好条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。

マンションを売却する際の注意事項

マンションを売却する際には次の2つの注意点があります。

事前に近隣の不動産相場を調べておくことや、内覧に備えておくことが重要です。

マンションを売却する際の2つの注意点について詳しく解説していきます。

近隣の不動産売却相場を調べておく

近隣の不動産相場を把握しておきましょう。

不動産は適正価格で売却することが最も重要です。

相場よりも安く売却すれば金銭的に損をしてしまいますし、相場よりも高く売却しようとしても買い手が見つかりません。

まずは同地域で同規模の物件がいくらで売却されているのかという周辺の不動産市況を把握しておきましょう。

内覧に常に備えておく

売り先行型で買い替えをする場合には、内覧に常に備えておきましょう。

中古住宅を売却する場合には、購入検討者が購入前に必ず物件の内覧を行います。

この際に自宅が汚れていたら物件の印象が悪くなるので、購入検討者の購入意思を喪失させてしまう可能性があります。

自宅を売りに出したら、いつ内覧希望者からの問い合わせがあってもいいように、自宅は常に綺麗にしておきましょう。

場合によってはハウスクリーニングなどを依頼することも検討すべきでしょう。

マンションを購入する際の注意事項

売却時の注意点とは別に、マンションを購入する際にもいくつか注意点があります。

マンション購入時の主な注意点は次の4点です。

マンションを購入する際の注意点について詳しく解説していきます。

管理状況を事前に確認する

マンションの管理状況について事前にしっかりと確認しておきましょう。

具体的には以下の項目をしっかりと確認する必要があります。

共有スペースの掃除ができていないのであれば、管理人が仕事をしていないかマナーの悪い居住者に対して注意ができていないことになります。

また、修繕計画がしっかりと策定されていないのであれば、建物が劣化しても修繕がされない可能性があり、その場合建物の価値が大きく下落する可能性があります。

購入後に安心して居住できる家かどうかを確認するためにも必ずマンションの管理状況については把握しておきましょう。

間取りがライフタイルに合っているか

購入する物件の間取りがライフスタイルに合っているかどうかの確認は非常に重要です。

「確認するまでもなく当然のこと」と考える人も多いかもしれませんが、買い替えの際には価格面ばかりが気になり、「買ってみたら狭かった」「使い勝手の悪い間取りだった」などと後悔するケースも少なくありません。

買い替えの目的を見失うことなく、購入する物件は「ライフスタイルに合っているかどうか」という点から選択するようにしましょう。

資金計画は緻密に

資金計画は緻密に立てることが重要です。

買い替えの際には「そのマンションを買えるかどうか」という点ばかりに目が行きがちです。

しかし、最も重要なのは購入後に生活をしていくことができるかどうかです。

購入後のローン返済が毎月いくらで、その返済額は無理なく生活していくことができる程度の金額かという点はしっかりとシミュレーションしてから購入しましょう。

生活に無理のないローン返済額は月収の20%以下と言われています。

ローンの審査基準では月収の35%以下程度までの返済額が認められていますが、返済負担率35%ギリギリで返済計画を立てると生活はかなり苦しくなるので、20%程度までに抑えるようにしてください。

また、買い替えの場合には、「購入物件価格–売却物件価格」が借入金額になります。

借入金額があまりにも多くなる場合には、貯蓄を崩して頭金に充てるなど、買い替え後の住宅ローン残高が多くなりすぎないよう、しっかりと計画を立てるようにしましょう。

買い替えに強い不動産会社を選択する

買い替えの際には「どの不動産会社に依頼するのか」という点は非常に重要です。

売りと買いを別々の不動産会社に依頼してしまうと、交渉の窓口が2つになるので連絡が煩雑です。

また、売り先行型か買い先行型どちらで進めるかという点も自分で調整しなければなりません。

買い替えに強い不動産会社を選択することによって、売りの手続きも買いの手続きも同時に行ってくれるのでスムーズに手続きができますし「買い先行で進めたい」などのニーズも的確に叶えてもらうことが可能です。

また、全国をエリアとしている不動産会社であれば、転勤などによって都道府県をまたぐような買い替えのニーズにもしっかりと対応してもらうことができます。

買い替えの相談をする際には「買いと売り両方の手続きを依頼できるか」「対応エリアはどの範囲なのか」という点をしっかりと確認しておきましょう。

マンション買い替えの資金計画｜住宅ローンで注意すべきこと

マンションを買い替える際には、住宅ローンを返済し、住宅ローンを新たに借りるサイクルが必要です。

資金調達の際には、以下の3点に注意するようにしてください。

マンション買い替えの際の資金計画において注意すべき3つのポイントについて詳しく解説していきます。

基本は売り先行で完済する

銀行から買い替えのために新たなローンを借りる場合、基本的には2本のローンを同時に借りることはできません。

そのため、住宅ローンの基本は売り先行で現在の物件を売却し、そのお金で既存の住宅ローンを完済してから新たな住宅ローンを借ります。

銀行によっては、買い先行での住宅ローン融資を断る可能性もあるので、買い先行で買い替えを進めたい場合には、事前に金融機関へ「買い先行の住宅ローン融資に対応してもらえるか」という点をしっかりと確認するようにしてください。

住み替えローンは購入と売却のタイミングを揃える

買い替え専用の住宅ローンとして「住み替えローン」という商品があります。

住み替えローンとは新居を購入する資金と、売却する住宅に残った住宅ローンを1本のローンとして借り入れる商品です。

例えば、新居の価格が3,000万円、売却する住宅に残った住宅ローンの残債が500万円の場合、3,500万円のローンを組むことができます。

売却する住宅に残債が残っていても2つの住宅ローンを抱えることなく買い替えができる便利なローンですが、住み替えローンは購入と売却のタイミングを備えなければならない点に注意が必要です。

新居に抵当権を設定するタイミングと売却する住宅の抵当権を解除するタイミングを揃えなければならないため、購入と売却は同時に行わなければなりません。

つなぎ融資はコストが高くなる

注文住宅などへ買い替える際には、つなぎ融資を利用することがあります。

住宅を新築する場合、工事の進捗に応じて支払いをしなければなりません。

土地購入時、着工時、棟上時など、その都度代金を支払います。

土地購入時1,000万円、着工時500万円、棟上時1,000万円という配分で支払いをする場合、その都度銀行から融資を受けるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資には利息が発生するので、完成した建物を購入する際に一括融資を受けるよりもコストが高くなってしまいます。

注文住宅へ買い替える際につなぎ融資を使う場合には、利息負担が大きくなるという点に注意しましょう。

マンション買い替えに失敗する3つのパターン

マンションの買い替えに失敗してしまうケースとして次の3つのケースが考えられます。

マンションの買い替えに失敗してしまう3つのケースについて詳しく解説していきます。

売却価格が高すぎる

売りに出す金額が高すぎると買い手が見つからず、いつまでたっても買い替えの手続きが進みません。

不動産は適正価格で売却するのがベストです。

「少しでも高い価格で売りたい」「売却代金で住宅ローンを完済したい」という気持ちは分かりますが、あまりにも売値が高いと売りにくくなってしまいます。

周辺相場をあらかじめリサーチして、相場に見合った価格で売りに出すようにしましょう。

利益を求めすぎてタイミングを逃してしまう

利益を求めすぎるあまりに売却のタイミングを逃してしまうケースもあります。

これはすぐに購入希望者が見つかったケースでよくある失敗です。

すぐに購入希望者が見つかったので「もっと高く売れるはず」と思い込み、結果的に買い手を逃してしまうことは珍しくありません。

最初に設定した価格で購入希望者が現れたら欲を出して先延ばしにするのではなく、迷わずに売る意思決定を行いましょう。

買い替える住宅が高額すぎる

買い替える新居の価格が高額すぎるケースです。

新居の価格が高すぎると、上記のような弊害が生じる可能性があります。

基本的には月収の20%程度に収まるような返済額であれば無理なく返済できますし、住宅ローン審査に通過できる可能性も高いでしょう。

「新しい家に妥協したくない」という気持ちは分かりますが、無理のない範囲でローンを組むようにしてください。

マンション買い替えにかかる税金と諸費用

マンションの買い替えには税金や諸費用が必要です。

売却時・購入時に発生する税金と、買い替えに伴う諸費用にはどのようなものがあり、いくらなのか詳しく解説していきます。

売却時に発生する税金

不動産を売却する際に発生する税金は次のとおりです。

売買契約時には売却金額に応じて印紙を契約書に貼付しなければなりません。

印紙税は契約金額に応じて次のようになっています。

登録免許税とは、住宅ローンを借りている金融機関が設定している「抵当権」を抹消する際にかかる税金です。

マンションの場合、土地と建物で合計2つの不動産という事になるので、登録免許税は2,000円になります。

なお、抵当権を抹消する登記手続きは通常司法書士が代理で行い、司法書士への報酬を含めると15,000円～30,000円程度が相場となります。住宅ローン中の物件を売却する際はこの登録免許税と司法書士への報酬がかかることも覚えておきましょう。

また、不動産を売却することによって利益が出た場合には、その利益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。

譲渡所得税の税率は売却した家を所有していた年数によって異なります。

ですが、通常の居住用の住宅を売却する際には利益が出るケースはそれほど多くないので、売却時に発生する税金は印紙税と登録免許税のみの場合が一般的です。

購入時に発生する税金

購入時に発生する税金は次のとおりです。

印紙税は売却時と同様に購入時にも発生します。

また、購入した物件の所有権を自分に移すための所有権移転登記や、新たな抵当権を設定するための登記の際に登録免許税が課税されます。

マンション購入時の登録免許税は次のように決まっています。

売却時と同様、登記手続きを司法書士が代理で行う場合は別途司法書士への報酬として5万円～10万円程度の費用がかかります。

また、不動産を取得すると不動産取得税という税金を支払わなければなりません。

基本の税率は固定資産税評価額×4%ですが、令和6年3月31日までは3%となっています。

マンション買い替え時の諸費用

このほか、マンション買い替え時にはさまざまな諸費用が発生します。

基本的に仲介手数料は、物件の売却時、購入時と2回支払う必要があるので注意しましょう。

税金とは別に諸費用を工面することも忘れないようにしてください。

マンション買い替え費用を抑えるポイント

マンションの買い替えにかかる費用を抑えるためにはいくつかポイントがあります。

売却時と購入時、それぞれ費用を安く抑える方法について詳しく解説していきます。

売却時の費用を抑える2つの税制

売却時には次の2つの税制を使用して税金を節約することが可能です。

売却時の支出を抑えることができる2つの税制について詳しく解説していきます。

居住用財産の3000万円の特別控除

不動産売却によって生じた利益にかかる税金を「居住用財産の3000万円の特別控除」という税制を利用して節約しましょう。

居住用財産の3000万円の特別控除とは、居住用財産を売却した際に生じた利益から3,000万円までの控除を受けることができるというものです。

つまり、この特別控除を利用すれば売却して得た利益が3,000万円以下であれば税金は発生しないので、通常の家の売却であればほとんどの場合、譲渡所得税を支払う必要はないでしょう。

特定居住用財産の譲渡損失と繰越控除

不動産売却によって損失が出た場合には「特定居住用財産の譲渡損失と繰越控除」という制度が活用できます。

この制度は、売却によって損失が発生した場合には、その損失と他の所得を損益通算することができ、1年で損失を控除しきれない場合には損失を3年間繰り越すことができるというものです。

例えば、自宅売却によって500万円の損失が生じた場合、当年の所得が300万円であれば所得300万円から損失分を控除することができ、所得税を支払う必要はありません。

300万円の控除をしても200万円余るので、この分は翌年以降へ繰り越すことができます。

購入時の費用を抑える税制

マンションの購入時には「特定の居住用財産の買換え特例」という制度が活用できます。

特定の居住用財産の買換え特例とは、買い替えのためにマンションを売却し、譲渡益が出た場合には譲渡益にかかる税金を将来に繰り延べることができるというものです。

そのため、買い替えの際には所得税は発生せず、新たに購入した物件を売却した際に課税が行われます。

税金が減免されるわけではありませんが、購入時にかかる税負担をなくすことができるので「買い替えの際の現金流出を抑えたい」という方にはメリットがあります。

まとめ

マンションの買い替えの流れには次の3つのパターンがあります。

コストを抑え、ゆっくりと新居を探すためには買い先行型の方がよいでしょう。

しかし買い先行型の場合には、金融機関がローンに対応してくれるかどうかが不透明ですので、必ず金融機関に確認した上で手続きを進めましょう。

また、買い替えをスムーズに行うためには優良な不動産業者と取引することが非常に重要です。

売却も購入も一緒に任せることができ、居住したい地域もカバーしてくれる優良な業者を探すようにしましょう。