不動産売買の仲介手数料について。計算方法や安くする方法を解説

不動産会社が不動産売買の仲介を行うと、不動産会社に対して仲介手数料が発生します。

不動産の価格が高額なことから、なんとなく仲介手数料も高額になりそうと感じる人が非常に多いのではないでしょうか？

仲介手数料がいくらになるのか不安に感じる人も多いですが、実は仲介手数料は法律で上限額が設定されているので、上限額の計算方法さえ理解しておけば仲介手数料を事前に把握することができます。

また、基本的に仲介手数料は上限額ぴったりで請求されるものなのですが、仲介手数料は交渉によって値引きできる可能性もあります。

この記事では、仲介手数料の計算方法や仲介手数料を安くするための方法について詳しく解説していきます。

不動産の売買で発生する仲介手数料とは？

仲介手数料とは、簡単に言えば不動産会社が売買相手を探してくれたことに対する謝礼です。

不動産の売買は成功報酬制なので、売買が成立しない限り仲介手数料はかかりません。

また、仲介手数料は全ての諸費用が含まれているということも理解しておきましょう。

不動産の売買は成功報酬制

不動産の売買を不動産会社に仲介してもらうと仲介手数料が発生しますが、不動産業界の仲介手数料は成功報酬制となっています。

つまり、不動産の売買が成立しない限り仲介手数料は発生しないということです。

例えば、不動産会社に不動産売却の仲介を依頼したけど、売買契約を行う前に売却することをやめた場合、それまで不動産会社が一生懸命売却活動に勤しんでいたとしても仲介手数料は一切発生しません。

仲介手数料は建物にも土地にも発生する

仲介手数料はあらゆる不動産の売買に発生するものだと理解しておきましょう。

新築建物、中古建物、土地などを含む不動産の売買を不動産会社が仲介した時に発生し、売主・買主共に支払う必要があります。

仲介手数料は物件種別に関わらず、不動産会社が仲介に入って売買が成立したら発生するものです。

売買に必要な諸費用も仲介手数料に含まれる

不動産会社が不動産の仲介を行うことには、交通費や書類の取得費用、写真印刷代や広告費用など、様々な諸費用が発生します。

しかし、これらの諸費用を売主や買主が負担する必要は一切ありません。

つまり、売買が成立しても不動産会社に対して支払う費用は仲介手数料のみです。

もしその他の費用を請求されても支払う義務はありません。なぜなら、宅地建物取引業法という法律によって仲介手数料以外の費用の請求は禁止されているからです。

例えば、売買が成立して、売却活動中にかかった広告費や交通費などの諸費用を不動産会社から請求された場合、その不動産会社は法律違反を犯しているという事になります。

仲介手数料にはすべての諸費用が含まれているということを理解しておきましょう。

仲介手数料は上限額が決められている

不動産売買の仲介手数料は法律で上限額が定められています。

基本的に仲介手数料は上限額で請求されるものなので、上限額の計算方法は事前に知っておいた方が良いでしょう。

また、悪徳な業者であれば上限額以上の手数料を要求する可能性もあるので、必要以上に仲介手数料を支払ってしまうことのないようあらかじめ理解しておくことは非常に重要です。

不動産売買の仲介手数料の上限を金額ごとに解説していきます。

売買金額ごとの仲介手数料の上限

不動産売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で不動産の売買価格によって上限額が定められています。

不動産売買価格	仲介手数料の上限の計算式
400万円超	不動産売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
200万円～400万円以下	不動産売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
200万円以下	不動産売買価格（税抜）×5％＋消費税

この計算式で求められる数字はあくまでも上限の価格ですので、上限価格の範囲内であれば不動産会社は自由に仲介手数料を設定することができます。

そのため、不動産会社によっては上限額よりも安い仲介手数料を設定している場合があります。

自宅を売買したら手数料はいくら？仲介手数料の計算例

仲介手数料の上限の計算式はシンプルなので、実際に売買価格が決まったら自分でも簡単に計算することができます。

以下2つの例を参考にして、不動産会社から提示された仲介手数料が実際に法律で定められた上限の範囲内かどうかを知るためにも実際に計算してみましょう。

このように、仲介手数料は計算式さえ分かれば簡単に算出することができます。

なお、仲介手数料には消費税がかかるので消費税の計算も忘れないようにしましょう。

不動産売買の仲介手数料を節約する7つの方法

不動産売買の仲介手数料は上限が決められているだけなので、上限額を超えない限り不動産会社は自由に価格を設定することができます。

また、不動産会社を通さずに自分で売主もしくは買主を探せば、仲介手数料は発生しません。

仲介手数料を節約する方法は意外とたくさんあり、全部で7つの方法が存在します。

以下から、不動産売買においての仲介手数料を節約する7つの方法について詳しく解説していきます。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社も存在します。

「仲介手数料半額」

「売却価格〇〇万円以上は仲介手数料無料」

などと謳っている業者と不動産売買の媒介契約を締結すれば、仲介手数料を無料にできる可能性もあります。

査定を依頼する時に、仲介手数料はいくらかかるのか質問するとよいでしょう。

専任媒介か専属専任媒介契約で依頼する

媒介契約を専任媒介か専属専任媒介契約で締結することを条件として、仲介手数料を値引きできる可能性があります。

専任媒介と専属専任媒介は他の不動産会社とは契約を締結することができない契約なので、不動産会社とすれば1社独占で不動産を売買する権利を得るということになります。

もし専任媒介もしくは専属専任媒介契約を得られるのであれば、不動産会社は仲介手数料の値引きに応じてくれる可能性が高いでしょう。

「この会社に仲介を任せたい」という不動産会社が1社見つかり、専任か専属専任媒介契約を締結しようと検討しているのであれば、媒介契約を結ぶ前に仲介手数料の値下げ交渉をすることで、手数料を値引きしてくれる可能性があります。

小規模の不動産会社に依頼する

大手不動産会社ではなく、店舗数の少ない会社もしくは個人や家族で経営しているような地元密着型の不動産会社に依頼する方が仲介手数料を値下げできる傾向があります。

大手不動産会社は、仲介手数料についてあらかじめ本部で定めたマニュアルによってルールが決められています。

そのため、値下げ交渉をしても現場レベルでは仲介手数料の引き下げなどを決定することができない場合がほとんどです。

他方、中小の不動産会社であれば、仲介手数料の交渉などには柔軟に対応することができるので、「手数料を下げてほしい」と交渉すれば応じてくれる可能性があります。

大手の不動産会社は交渉をしても臨機応変に対応することが難しい可能性が高いので、柔軟に対応できる中小の不動産会社に交渉してみると良いでしょう。

他の不動産会社からの査定報告書を見せる

不動産売却の場合、最低でも2社以上から査定をしてもらった後、他の不動産会社からの査定報告書を見せて「他社はこうなっている」と、不動産会社同士を競わせる方向にもっていくと仲介手数料を値下げしてくれる可能性があります。

加えて、「仲介手数料を下げてくれれば専任契約を締結する」と交渉することによってその不動産会社は手数料引き下げに応じてくれる可能性が高いでしょう。

他社にとられるくらいであれば、仲介手数料を下げてでも自社で専任契約を締結した方が不動産会社にとってはメリットがあるためです。

不動産の売却の際には複数社から査定を受けるのが基本ですが、媒介契約締結の前に不動産会社同士を競争させて仲介手数料の引き下げ交渉にも活用しましょう。

媒介契約を結ぶ前に交渉する

仲介手数料の値下げ交渉はタイミングも重要です。

基本的には媒介契約を締結する前に値下げ交渉をしましょう。

媒介契約を締結してからでは、媒介契約締結時に仲介手数料の額が取り決められるので、その後金額を変更することが非常に難しくなります。

そのため、媒介契約を締結する前に仲介手数料の引き下げ交渉を行い、媒介契約を締結する条件として手数料の値引きを求めることで、効率よく交渉することができるでしょう。

不動産会社にとっては媒介契約を締結しなければ何も始まらないので、媒介契約締結の条件として手数料引き下げを要求することで有利に交渉を進めることができます。

仲介ではなく買取で売却する

不動産売却の場合、仲介ではなく買取で売却すると仲介手数料は発生しません。

買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する方法です。

ただし、不動産会社の買取は、買取った後に転売して利益を出すことが目的なので、相場よりも安い売却価格になることが一般的です。

それでも、仲介の場合と比べて早く売ることができるなどのメリットもあるため、仲介手数料を抑える1つの方法として買取という方法があることも覚えておきましょう。

売買相手を自分で探す

売買相手を自分で探し、不動産会社を通さなければ仲介手数料は発生しません。

売却の場合、一般媒介契約と専任媒介契約は不動産会社に仲介を依頼しながらも自分で買主を探すこともできます。

購入の場合も、直接売主から不動産を購入すれば仲介手数料は発生しません。

できる限り諸費用を節約したい方は、自ら売買相手を探して直接取引するのも1つの方法でしょう。

ただし、個人間の取引であればトラブルになる可能性もあるので、契約書の作成や引き渡しの際などは司法書士などのプロに入ってもらうことをおすすめします。

仲介手数料の会計処理

仲介手数料の会計処理方法についても理解しておきましょう。

以下から、勘定科目と消費税の取り扱いについて詳しく解説していきます。

仲介手数料の勘定科目は「支払手数料」

仲介手数料の勘定科目は「支払手数料」を使用します。

例えば、100万円の仲介手数料を不動産会社へ振り込んだ場合の仕訳は次のようになります。

借方	貸方
支払手数料　100万円	預金　100万円

事業者が不動産を売買し、不動産会社へ仲介手数料を支払った場合には経費にすることができます。

支払った仲介手数料は正しく会計処理をしておきましょう。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料には消費税が発生します。

不動産会社にとって仲介手数料は「事業者が事業として対価を得て行うサービス」に該当するため、消費税の課税対象です。

賃貸した場合の敷金や家賃には消費税はかかりませんが、不動産の仲介は事業者が対価を受け取る上で行うサービスなので消費税がかかるものだと理解しておきましょう。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料を支払うタイミングについて明確なルールはありませんが、基本的には2回に分けて支払う場合か、1回で支払う場合のどちらかです。

2回に分けて支払う場合は、売買契約時に仲介手数料の半分を、不動産引き渡し時に残りの半分を支払います。

1回で支払う場合は、不動産の引き渡し日に仲介手数料を支払います。

不動産売却の場合、売買契約を結んだ時点ではまだ売却代金が入金されるわけではないので、売買契約時に仲介手数料の全額を支払うことは一般的にありません。

仲介手数料を支払う時期は不動産会社との話し合いで決めることができる場合があるので、例えば契約時に仲介手数料の半分を支払うお金がない場合は、引き渡し時に売却代金から仲介手数料を一括で支払いたいと希望すると良いでしょう。

仲介手数料の支払い時期については、ご自身の懐事情を鑑みて不動産会社に相談しましょう。

仲介手数料だけじゃない！不動産売買時にかかる費用

不動産を売買する際、不動産会社に対して支払う費用は仲介手数料のみです。

しかし、不動産売買に伴って売主、買主は様々な費用が必要になります。

どのような費用が必要になるのか、具体的な金額とともに詳しく見ていきましょう。

収入印紙代

不動産売買契約書には印紙を貼付する必要があります。

契約書に貼付する印紙代は、売主・買主それぞれで負担することが一般的です。

印紙の額は、売買価格によって以下のように定められています。

売買契約書に記載された金額	印紙税額
1万円以上　10万円以下	200円
10万円を超え　50万円以下	400円
50万円を超え　100万円以下	1,000円
100万円を超え　500万円以下	2,000円
500万円を超え　1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え　5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え　1億円以下	6万円
1億円を超え　5億円以下	10万円
5億円を超え　10億円以下	20万円
10億円を超え　50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円

売買契約書を交わすと印紙代は必ずかかるものなので、覚えておきましょう。

登記費用

売却と購入の場合それぞれで登記費用が発生します。

不動産売却の場合、住宅ローンが残っている物件を売却する場合には、住宅ローンを完済した上で抵当権を解除しなければなりません。

抵当権を解除する際の登録免許税は不動産1つあたり1,000円かかり、さらに司法書士への報酬や実費などで15,000～20,000円程度必要になります。

なお、不動産を購入する場合、買主は所有権移転登記の費用が発生します。

所有権移転登記にかかる登録免許税は、購入する不動産の固定資産税評価額によって異なるため、不動産会社にいくらかかるのか事前に確認しておくと良いでしょう。

登録免許税に加えて司法書士への報酬や実費などで数万円～5万円程度必要になります。

引越し費用

自宅を売却または購入すれば引っ越しをしなければなりません。

引っ越し費用は、家族で遠方へ引っ越す場合には50万円以上かかることもあります。

また、新居に引っ越すタイミングによっては一時的に仮住まいに居住しなければならないこともあります。

仮住まいとして住宅を借りる場合は敷金礼金や家賃も必要になります。

手付金

不動産を購入する場合は、売買契約時に手付金が必要になります。

手付金の金額は物件や契約によって異なりますが、相場は売買価格の5％～10％です。

なお、手付金はあくまで売買代金の一部を先に支払うものなので、不動産引き渡し時は売買代金からすでに支払った手付金を引いた分だけ支払うことになります。

その他の費用

その他かかる費用として、住宅ローンを借りて不動産を購入するのであれば、住宅ローン事務手数料や保険料などが必要になります。

住宅ローン事務手数料などは金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産会社が不動産売買の仲介に入ると、仲介手数料が発生します。

仲介手数料には上限額が定められており、上限を超える手数料を要求することは違法行為にあたりますが、通常仲介手数料は上限額ぴったりで請求されるものです。

不動産売買でかかる諸費用の中で仲介手数料が一番高くつく場合がほとんどなので、事前に自分で仲介手数料の上限額を計算できるようにしておきましょう。

また、仲介手数料は次のような工夫で値下げすることができます。

1. 仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ
2. 専属専任か専任媒介契約で依頼する
3. 小規模の不動産会社に依頼する
4. 他の不動産会社の査定報告書を見せる
5. 媒介契約を結ぶ前に交渉する
6. 仲介ではなく買取で売却する
7. 売買相手を自分で探す

売買価格が数千万円にもおよぶ不動産の仲介手数料は、100万円を超えることも珍しくありません。

できる限り高額な仲介手数料を値下げする方法を使って、少しでも負担を軽くしましょう。