不動産を売却するには、不動産会社に依頼して買い手を見つけてもらう「仲介」という方法と、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法の2つがあります。
これだけ聞いても、誰に売るかが違うだけでどちらの方法を選べば良いのかわからないという人もいるのではないでしょうか。
また、不動産を買取りますという不動産会社は多数存在するため、買取を選択して後悔しないよう正しい買取業者の選び方について知っておくべきでしょう。
この記事では仲介と買取の違いや買取のメリット、デメリットの説明に加えて、買取業者の正しい選び方を解説していくのでぜひ参考にしてください。
不動産買取と仲介の違い
不動産売却の方法として一般的に行われているのは「仲介」の方です。
仲介では、売主と買主の間に不動産会社が仲介として入り、売買契約を取りまとめます。売主は不動産会社と媒介契約を結べは、広告や内見対応などの販売活動を不動産会社が行ってくれます。
一方、「買取」では、不動産会社が売主と買主を仲介するのではなく、不動産会社自身が買主となり、物件を買取ります。売主は不動産会社と直接売買価格などを交渉し、条件がまとまればすぐに契約に進めることが可能です。
つまり、買取では購入者を探す必要がないため、売却して現金を手に入れるまでの期間が短いのが特徴です。
買取の種類
買取には「即時買取」と「買取保証」の2つの種類があるので、それぞれどんな内容なのかみていきましょう。
即時買取
即時買取とは、交渉によって買取額が決まった後すぐに不動産会社が買取をするというもので、早ければ3日〜1週間、時間がかかった場合でも1ヶ月以内に売却ができるという、とてもスピーディーな買取方法です。
もちろん買取前に物件の価格査定は行われますが、現地への訪問査定1回で済むケースが多く、売主にとっても手間がほとんどありません。
買取価格に合意さえすれば現金化までの時間がとても短く、すぐにまとまったお金が欲しいという人に向いている買取方法となっています。
しかし、この買取方法はスピード重視なので価格は軽視されており、市場価格の2〜3割程度安い価格での買取になることが一般的です。
買取保証
買取保証とは、先ほどご説明した即時買取と仲介が合わさったような内容の取引です。
まず最初に、仲介を目的とした販売活動を一定期間行い、その間に契約が決まらなかった場合は不動産会社が契約時に決めた価格で買取をするという流れの買取方法になります。
一般的な物件の仲介では、実際に購入希望者が見つかって売買が成立するまで数ヶ月〜半年ほど、もしくはそれ以上の時間がかかってしまいます。
ですが、この買取保証では、仲介で売却ができる可能性も残しつつ、希望の時期までに購入者が見つからなかったとしても最終的には不動産会社の買取によって現金を調達することができるというメリットがあります。
買取保証での仲介期間は基本的に3ヶ月となっていて、市場価格で売れる可能性を無くさないというのが最大の魅力でしょう。
不動産買取のメリットって？
不動産買取にはいくつかのメリットがあります。ひとつずつ解説するので確認していきましょう。
仲介手数料がかからない
通常、不動産を不動産会社の仲介で売却すると仲介手数料がかかります。この仲介手数料は、売買価格が400万円以上の不動産の場合は「3%＋6万円＋消費税」が上限となっています。
例えば、2,000万円の物件であれば2,000万円×3%＋6万円＋消費税で「67.8万円」が仲介手数料となります。
一方買取では、仲介手数料がかかりません。なぜなら不動産会社が直接の買主となるため、「仲介」にはならないからです。
不動産会社はどこで利益を得るのかというと、買取によって購入した物件にリフォームなどを施して物件価値を向上させ、再販売することによって利益を出すという仕組みになっています。
スピード現金化
買取は購入希望者が登場するのを待っているという時間が必要ないので、最短3日ほどで現金化できるという大きな魅力があります。
買取で交渉がまとまり、契約や登記などの手続きが終わればすぐに買取金額を入手することが可能です。ただし、スピード重視という方にはお勧めですが急ぎではないという人にはむしろ向いていないので注意しましょう。
契約不適合責任の免除
不動産の売買では、売却した不動産について契約の内容に適合しない不具合などがあった場合、売主が責任を負うことなります。これを契約不適合責任といいます。
しかし、不動産買取の場合では買主が不動産業者となるため、契約不適合責任が免除されます。もし売却した不動産になにか問題があったら・・という心配をする必要はありません。
近所バレしない
不動産会社の仲介で売却をする場合、周辺地域などにチラシを配るなどの販促活動が行われます。他にも見学会を開催することもあるでしょう。
どちらも実施しないでほしいとお願いすることもできますが、それでは購入希望者が見つかりにくくなってしまいます。
このように、仲介では販売活動によって物件を売却することが近所にバレてしまう可能性が高くなりますが、買取の場合は近所にバレることなく売却を終えることが可能です。
不動産買取のデメリット
不動産買取にはメリットがいくつかありましたが、当然デメリットも存在しています。
ここからデメリットも1つずつみていきましょう。
市場価格よりも2～3割安い買取価格
不動産買取による方法では、売却価格は市場価格より2～3割程安くなるのが一般的です。これは仲介手数料ということではなく、買取をした後にリフォーム費用などの経費がかかるためです。
また、買取額より高く物件を再販売しなければ不動産会社の利益が確保できず、利益を見越した価格で買い取る必要があるため、本来の市場価格より安く買い取ることになります。
不利になりやすい条件がある
一般的に、買取は築年数の経った古い物件ほど向いていると言われています。
不動産会社により買い取られた物件はリフォームやリノベーションをされて再販売されますが、築年数が浅く綺麗な物件であればリフォームしなくとも売却することができるので、単純に不動産会社の利益分だけを乗せて再販売することになります。そのような場合であれば仲介で売却した方が良いでしょう。
不動産買取業者の選び方
不動産買取業者は全国に数え切れないほど存在していますが、どの業者に買い取ってもらうかを適切に選ぶのはなかなか困難です。
そこで、ここからは初めて不動産を売却する方でもできる不動産買取業者の正しい選び方をご紹介します。
物件の査定金額が高い会社を選ぶ
不動産買取の場合、査定価格がそのまま買取価格ということになるので、査定金額を重視して不動産会社を選ぶというのも1つの賢い選び方です。
査定金額は過去の成約物件の事例などをもとに算出しますが、会社によって査定金額は当然異なります。
そのため、不動産の買取を希望する場合、1社だけに査定を依頼するのではなく、まずは複数の会社に査定依頼をして買取価格を比較することが重要です。
価格交渉に応じてくれる会社を選ぶ
価格交渉に応じてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
まずは自分が売却したい不動産のアピールポイントをしっかりと会社に伝えられるようにして、魅力に思ってもらうことが大事です。
どのような対応をしてくれるのか、耳を傾けてくれるのかなど、親身に寄り添って取引をしてくれる会社か見極めましょう。
企業の利益しか考えていないと感じたら利用は控えた方が良いでしょう。
買取実績が豊富、評判のよい会社を選ぶ
今の時代はほとんどの不動産会社が自社のホームページを持っているので、ホームページ内に不動産の買取実績や売却実績を掲載していることも多いでしょう。
また、インターネットで会社名を検索すると買取を依頼した売主の口コミなどが掲載されていることもあります。
大切なのはその地域における買取実績が豊富かどうかをチェックすることです。
買取実績についてホームページに載せていない不動産会社は、実績が少ない可能性があります。
不動産買取に失敗しないポイント
続いては、売却方法で不動産買取を選ぶときに失敗しないためのポイントをご紹介します。
事前に周辺地域の不動産状況を調べる
周辺の地域の不動産状況を調べて把握しておきましょう。
現在売りに出されていて、場所や広さなどの条件が似ている物件が平均いくらくらいで販売されているのかを確認しておくことでだいたいの相場価格が分かります。その金額から1〜3割ほど引いたのが買取金額の目安になるでしょう。
買取金額の目安についてある程度把握していれば、提出された査定金額について正当なものなのかというのを自分で判断することができます。
また、将来その地域で行われる開発で駅が改修されたり、新駅設置や新路線が開通されるなど、利便性が上がる見込みがある場合は不動産の価値も上がる可能性が高いです。
駅ビルや商業施設の建築計画などもある場合は売却するタイミングを見計らった方が良いでしょう。
複数の会社に査定を依頼する
2つ目のポイントは、複数の不動産買取業者に物件の査定を依頼するということです。不動産買取の場合は、査定金額がそのまま買取金額になるので、特に高い買取金額を出してくれる会社探しが大事になります。
査定方法は不動産買取会社によって基準が異なるため、会社によって買取金額が違います。比較検討をするためにも、1社ではなく複数の会社に査定を依頼しましょう。
急ぎで売却したい場合、数社に査定を依頼するのは時間がかかって大変かもしれませんが、出来るだけ多くの会社に査定をしてもらうことで少しでも高く買取ってくれる会社が見つかるでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する際、不動産一括査定サイトを活用すれば手間や時間がかかることなく複数社に査定を依頼することができるのでおすすめです。
最後に
不動産買取とは、不動産会社が直接不動産を買取ることです。
買取ではすぐに売却することができるため、資金化までのスピードが早いことが大きなメリットでしょう。また、築年数が古く市場で買主を探すことが難しいような不動産である場合、買取であればすぐに売却することが可能です。
ただし、買取は不動産会社の利益分が確保されるため市場価格の70％～80％が買取価格の相場になります。
不動産の買取では不動産会社によって買取価格が異なるため、少しでも高く買取ってもらうためには必ず複数の業者に査定をしてもらいましょう。
