不動産は1人の単独名義だけではなく、誰かとの共有の名義で所有することができます。
例えば、夫婦でマイホームを購入した場合は夫婦2人の共有名義にしたり、相続によって不動産を所有したら親族複数人との共有名義になることもあるでしょう。
しかし、共有名義の不動産を売却したいと考えたときに、どのようにして売却すれば良いのか分からない方も多いのではないでしょうか？
共有名義の不動産を売却することは単独名義の不動産を売却するよりも手続きが煩雑になります。
また、共有名義の不動産を売却する際にはいくつかの注意点があるので、事前に把握をしておいた方が良いでしょう。
この記事では、共有名義の不動産を売却する方法や、円滑に売却するためのコツや注意点について詳しく解説していきます。
共有名義の不動産の売却を考えている方はぜひご覧ください。
共有名義の不動産とは
共有名義の不動産とは、1つの不動産を複数人で所有している不動産のことです。
持分割合や単独名義との違いなどについて詳しく見ていきましょう。
1つの不動産を複数人で所有すること
共有名義の不動産とは、1つの不動産に複数の所有者が存在する不動産のことです。
例えば、1つのマンションを夫婦で共同出資して購入した場合、そのマンションの名義は夫婦2人の共有名義となります。
また、親子でお金を出し合い住宅を購入した場合には、親と子供の共有名義となりますし、相続によって他の相続人と共有名義で不動産を所有することもあります。
このように1つ（一筆）の不動産に対して所有者が複数人存在する不動産を共有名義の不動産と言います。
単独名義とはどう違う？
単独名義の不動産とは、1つ（一筆）の不動産に対して、1人だけ名義人が存在する不動産のことです。
不動産を売却する際には、共有名義の不動産と比較して次の2つの違いがあります。
- 共有名義は売却の際に名義人全ての同意が必要
- 買主にとっては共有名義は単独名義より面倒
不動産を売却する際、単独名義の不動産と共有名義の不動産の違いについて詳しく見ていきましょう。
共有名義は売却の際に名義人全ての同意が必要
共有名義の不動産は不動産を売却する際に、不動産の名義人全ての同意が必要です。
もし名義人の中で1人でも売却に反対しているような場合には、当該不動産を売却することはできません。
共有名義の不動産を売却するには、必ず名義人全員の同意が必要になります。
買主にとっては共有名義は単独名義より面倒
共有名義の不動産は名義人全ての同意がないと売却をすることができません。
また、契約の際には売買契約書に名義人全員の署名・捺印をしてもらう必要があります。そのような理由から、単独名義と比べて共有名義では売買の手続きに時間がかかり、面倒です。
なので、もし買主が登記簿謄本を閲覧するなどして、当該不動産の名義人が複数人存在することを知った場合には「購入の手続きが面倒そうだ」と判断されてその不動産の購入を避けられてしまう可能性もあります。
夫婦や親子などの共有名義であれば一般的によくある事なので売買に支障はありませんが、あまりにも複雑に名義人が絡んでいる場合には、その不動産は売れにくい不動産だと言えるでしょう。
共有持分割合とは
共有名義の不動産は、それぞれの持分を決めて登記を行うことができます。
例えば、3,000万円のマンションを夫婦で1,500万円ずつお金を出し合って購入した場合には、夫と妻でそれぞれ2分の1ずつの共有持分割合で登記を行うことになります。
また、共有名義の不動産について意思決定を行う際には、名義人の過半数で重要事項を決定することがあります。
この際には名義人の人数ではなく、持分割合の過半数で重要事項が決定します。
そのため、名義人が複数人存在したとしても、名義人の中に2分の1超の共有持分を所有している人が1人でも存在すれば、その人が決めたことが過半数の決定になります。
「名義人の過半数」の同意が必要な事項を決定する際には、人数ではなく持分割合によって決定すると理解しておきましょう。
共有不動産の名義人は何ができる？
共有名義の不動産の名義人は、名義人1人でできることもあれば、名義人全員の同意がなければできないこともあります。
共有名義の名義人は次の組み合わせによって、できることとできないことが異なります。
- 共有名義人単独
- 名義人の過半数
- 名義人全員
上記それぞれの場合で、名義人は具体的にどんなことができるのか詳しく見ていきましょう。
共有名義人が単独でできること
共有名義人が単独でできることは「保存」と「使用」です。
保存とは、不動産に侵入した不法占拠者を追い出したり、建物の現状を維持するために建物を修繕することです。
使用とは、当該不動産を使用することで、土地に畑を作ったり住宅に居住することです。
持分が一定割合しかない名義人でも建物全体を使用して居住することもできます。
名義人の過半数の同意でできること
共有名義人の過半数の同意でできることは「利用」と「改良」です。
利用とは、共有名義の不動産を短期的に賃貸借したり、賃貸借契約を解除することです。
改良とは、住宅をリフォームしたりリノベーションすることです。
修繕は共有名義人単独で行うことができますが、リフォームやリノベーションは共有名義人過半数の同意が必要になるという点に注意しましょう。
名義人全員の同意が必要なこと
共有名義人全員の同意が必要になることは「処分」です。
処分とは、不動産の売却、抵当権の設定、借地借家法の適用がある賃貸借契約の締結などです。
不動産を売却する際には、共有名義人全員の同意が必要になりますし、ローンなどのために共有名義の不動産に抵当権を設定する場合にも名義人全員の同意が必要です。
共有名義の不動産を売却する方法
不動産の売却は共有名義人全員の同意がなければ不可能です。
そのため、共有名義の不動産を売却する方法は主に次の5つのいずれかになります。
- 名義人全員の同意を得る
- 自分の持分だけを売却する
- 所有者を1人に統一して売却する
- 分筆する
- 共有持分割請求訴訟を行う
オーソドックスな方法からイレギュラーな裏技まで含めると、5つの売却方法があります。
共有名義の不動産を売却する5つの方法について詳しく解説していきます。
名義人全員の同意を得る
最もオーソドックスな売却方法は、名義人全員の同意を得て売却することです。
売却したい不動産の所有者全員から売却することを認めてもらえれば、問題なく売却することができます。
ただし、この方法を使えるのは名義人全員が売却に賛成する場合だけてあって、1人でも売却に反対する名義人がいる場合には不動産を売却することができません。
また、売買契約を行う際には売買契約書に名義人全員の署名、捺印が必要になります。
共有名義人が夫婦や親子、兄弟などの近しい人ですぐに連絡がとれて署名・捺印をもらえる状況であれば良いですが、名義人の人数が多かったり、遠い親戚や会ったこともない名義人がいるような場合には全員から売却の同意を得て署名・捺印をもらうのは困難でしょう。
このような場合は弁護士や司法書士へ委託した方が良いですが、その分費用がかかってしまいます。
自分の持分だけを売却する
自分の持分だけ売却するということも可能です。
例えば、1つの土地に対して3分の1の持分がある場合、3分の1の持分だけを売却することができます。
この場合、自分の持分のみを売却することになるため他の共有名義人の同意は必要ありません。
ただし、この方法で売却する場合には、どこまでが自分の持分なのかを明確にする必要があります。
区分を明確にしなければ、自分の持分を購入した所有者は土地を活用することができないためです。
そのため、相続争いが決着しないなどの円満とは言えない理由で共有名義になっている場合は区分を明確にすることか難しくなります。
また、建物の場合は「1つの建物のうち3分の1を売却する」などと区切ることができないので、この方法は土地に対してしか使えない方法です。
基本的に、分筆もされていない不動産の一部の所有権だけを購入したいという人は滅多にいないので、この売却方法はあまり現実的とは言えないでしょう。
所有者を1人に統一して売却する
共有名義の不動産を誰か1人の所有者に統一した上で売却する方法です。
名義を誰か1人に統一してしまえば単独名義の不動産になるので、誰の同意もなく売却することができます。
ただし、統一する名義人以外の共有名義人は自分の財産を手放すことになるので、名義を統一することそのものに対して理解を得られない可能性があります。
売却後に持分割合に応じて売却代金を分けるなど、共有名義人全員が納得できる条件を出さなければ名義を誰か1人に統一することは難しいでしょう。
名義を誰か1人に統一することができれば、売却の手続き自体は最もスムーズに進む方法です。
分筆する
持分に応じて、不動産を分筆した上で売却する方法です。
例えば、3分の1の持ち分を持っているのであれば、その不動産を3分の1に分割して登記を行います。
すると、分筆した不動産に関してはあなた一人の単独名義になるので、誰の同意もなく不動産を売却することが可能です。
ただし、分筆する場合には「土地のどこからどこまでの部分を分筆するのか」という境界についての話し合いをまず共有名義人同士で行わなければなりません。
そして、話し合いで解決できない限りは分筆をすることは不可能です。
さらに、文筆するには高額な費用がかかるのも問題です。
分筆した土地の正確な面積を割り出すために土地家屋調査士へ依頼して地積測量図を作成する必要があるのですが、この費用に50万円程度必要です。
さらに以下の費用も必要になります。
- 分筆の変更登記 → 5万円程度
- 分筆後の所有権移転登記 → 5万円程度
- 登録免許税 → 土地の価格（固定資産税評価額） × 0.4％の額
これらの登記手続きを司法書士に依頼すると司法書士への報酬も加わるので、分筆を行うには80万円〜100万円程度の費用がかかります。
不動産を分筆すれば単独名義と同じようにスムーズに売却できますが、コストが非常に高額になります。
また、分筆できるのは土地だけなので、建物には利用できない方法です。
共有持分割請求訴訟を行う
共有持分割請求訴訟を行うという方法もあります。
共有物分割請求訴訟とは、共有名義人のうち1人が裁判所を通じて共有名義の解消を求める行為です。
その名の通りこれは訴訟となるので、共有持分割請求訴訟を行う場合はそれなりの時間と費用がかかるのがデメリットですが、共有持分割請求訴訟には強制力があるので他の共有者たちの意思は関係なく共有名義の解消をすることができます。
共有持分の不動産を手放したいのに他の共有者から同意がもらえない場合の最終手段として考えると良いでしょう。
共有持分割請求では、以下3つのうちいずれかの方法で共有名義を解消します。
- 現物分割
- 代償分割
- 換価分割
実際には訴訟前に共有者同士での話し合いでこの3つの方法のうちどれかを選択することができますが、話し合いをしてもまとまらない場合は裁判所が適切な方法を判断し、判決によって決定されます。
現物分割
現物分割とは、その名の通り現物の不動産そのものを分けることをいいます。
不動産を分筆することによって、共有者一人ひとりが単独所有になる仕組みです。
例えば、土地面積が60坪の土地をAとBが2分の1ずつ共有で所有している場合、土地を30坪ずつ分筆して、ＡとＢそれぞれが単独所有することで共有名義を解消できます。
ですが、建物の場合は分筆することが不可能なので現物分割は適用できません。
また、建物が建っていない土地のみであれば分筆することは可能ですが、分筆することでその土地の価値が下がってしまうケースもあるので注意してください。
例えば、分筆すると一筆あたりの土地が狭くなって用途が限られてしまうような場合は、分筆前の土地よりも価値が低くなってしまう可能性があります。
対象の不動産に対して、現物分割が一番最適な方法なのかをよく考えてから選択しましょう。
代償分割
代償分割とは、共有者の中から特定の人だけが不動産の所有者となり、その所有者は他の共有者に対して持分割合に応じた代償金を支払う方法です。
例えば、A、B、C、Dの４人が4分の1ずつ共有していて、Aのみが所有者となる場合、AはB、C、Dに対してそれぞれ４分の1に相当する価格を支払うことによって共有名義を解消します。
主に現物分割が不可能な場合にこの方法が適用されます。
ただし、この代償分割はお金で解決する方法となるので、その者に資金力がないとこの方法を使うことができません。
換価分割
換価分割とは、共有不動産を売却して得た代金を持分割合に応じて分配することで共有名義を解消する方法です。
例えば、AとBが2分の1ずつ共有している不動産が5,000万円で売却されたら、AとBはそれぞれ2,500万円ずつ分配されます。
訴訟前の話し合いによって共有者全員が売却に同意すれば一般的な不動産売買を行うことができますが、話し合いの決着がつかない場合で、現物分割も代償分割も不可能な場合は競売によって換価分割が行われます。
競売での売却は市場価格の5～7割程度の価格で取引されることが一般的です。
共有名義の不動産を売却する際に注意したいこと
共有名義の不動産を売却する際には次の3つの点に注意してください。
- 書類の数が多いので事前に確認し漏れなく揃える
- 共有持分権者の名義を明確にする
- 税金やローンの精算についても話し合っておく
共有名義の不動産は共有者が多ければ多いほど必要書類も増えるので、事前に必要書類や名義人の確認をすることが重要です。
また、売却後も税金や住宅ローンの精算をしっかりと行いましょう。
共有名義の不動産売却で注意したいことについて詳しく解説していきます。
書類の数が多いので事前に確認し漏れなく揃える
共有名義の不動産を売却する際には、単独名義の売却よりも必要書類の数が多くなります。
不動産を売却する際には、名義人1人に対して次のような書類を揃える必要があります。
- 契約書に所有者の署名・捺印
- 印鑑証明書
- 委任状（弁護士・司法書士）
共有名義の場合には、これらの書類を共有名義人全員から徴求しなければなりません。
共有名義人が多ければ多いほど書類の数が増えるので、事前に必要書類を確認し、漏れなく必要書類を揃えておくようにしてください。
共有持分権者の名義を明確にする
特に古くから共有持分となっていた不動産については、誰が共有持分権者なのかということをはっきりと明確にしておくことも重要になります。
例えば、以前からの共有名義人が死亡していた場合にはその相続人に権利が移っていることがあるので、現在は誰が共有持分権者なのかが分からない可能性があります。
現在の共有持分権者が確認できない場合には、司法書士や弁護士などに委任しましょう。
共有名義の不動産は名義人全員の同意がないと売却することができません。
名義人が特定できていない場合には早めに専門家へ相談するようにしてください。
税金やローンの精算についても話し合っておく
売却する不動産に住宅ローンが残ったまま売却する場合は、住宅ローンの残債を精算する必要があります。
この住宅ローンを誰がどのような割合で支払っていくのか、共有名義人同士で事前に話し合っておかなければなりません。
さらに、不動産を売却したことによって利益が出れば譲渡所得税が発生します。
この税金も誰がどのような割合で支払うのか、共有名義人間でしっかりと話し合いをしておきましょう。
このような話し合いを共有持分権者だけで行うことが難しい場合には、弁護士や司法書士などに間に入ってもらうことをおすすめします。
共有名義の不動産をスムーズに売却する方法
共有名義の不動産をスムーズに売却するためには、できる限り多くの査定を受け、名義人全員が納得できる査定結果であることと、手続き面においては専門家に間に入ってもらうことが重要です。
共有名義の不動産をスムーズに売却する方法について詳しく見ていきましょう。
多くの不動産会社から査定を受ける
できる限り多くの不動産会社から査定を受ける方がよいでしょう。
複数社から査定を受け、少しでも好条件の査定結果を提示した方が共有名義人が売却に同意する可能性が高くなります。
少しでも好条件を引き出すために、1社でも多くの不動産会社から査定を受けるようにしましょう。
ただし、複数の不動産会社へ足を運び、1社1社から査定を受けるのは非常に手間がかかります。
このような時は、WEB上で複数の不動産会社から査定を受けることができる不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
買取の得意な不動産会社へ依頼する
共有名義の不動産を売却するには、不動産の買取に強い業者へ売却を依頼することも1つの手です。
ここまでご説明したように、共有名義の不動産は単独名義の不動産よりも売却の手続きが面倒です。
あまりに共有名義人の数が多い場合などは、エンドユーザーの購入者よりも買取の得意な不動産会社に買い取ってもらう方がスムーズに売却手続きが進むでしょう。
不動産の査定を受ける際には共有名義の不動産であることを事前に不動産会社に伝え、買取の場合の査定も依頼すると良いでしょう。
まとめ
共有名義の不動産は名義人全員の同意がなければ売却することができません。
共有名義の不動産を売却する際には次のような方法で売却することができます。
- 名義人全員の同意を得る
- 自分の持分だけを売却する
- 所有者を1人に統一して売却する
- 分筆する
- 共有持分割請求訴訟を行う
共有名義の不動産を売却する際には、名義人全員をしっかりと特定しておきましょう。
また、共有者の数が多い場合や共有者を特定することが難しい場合などは、司法書士や弁護士に依頼して手続きを進めることをおすすめします。
不動産一括査定サイトを利用して、一番好条件の査定結果を出した不動産会社を見つけることで共有者全員の同意を得やすくしましょう。
