不動産の売却査定について。査定方法や仕組みをわかりやすく解説

不動産の売却を考えはじめたら、まずはその不動産がいくらで売れるのかを不動産会社に査定してもらいましょう。

ですが、はじめての不動産売却であれば査定の流れや仕組みについてよく分からず、疑問や不安を感じている人もいらっしゃるかと思います。

不動産の査定方法には様々あり、評価方法によって査定価格が異なります。また、査定にはある程度の時間がかかるものです。

この記事では、不動産の査定方法、査定の流れ、査定にあたっての注意点などについて詳しく解説していきます。

不動産の査定方法は2つ

不動産会社が行う査定方法には次の2つがあります。

不動産の所在する立地や間取りなどから不動産会社が机上で査定するのが簡易査定、実際に現地へ訪問して査定をするのが訪問査定です。

不動産の2つの査定方法について詳しく解説していきます。

簡易査定

簡易査定とは机上査定とも呼ばれ、その名の通り机の上で査定を行うことです。

依頼主から、最低限以下の物件情報をもらい、類似物件で過去に取引があった売買情報を参考にしておおよその査定額を算出します。

ただし、簡易査定では周辺の環境や日当たりなどの情報が加味されないので正確な価格が出るわけではありません。

他方、都心のマンションであれば同じような条件が多いので簡易査定でも正確な価格を知ることができる場合もあります。

いずれにせよ、簡易査定は1日〜数日程度で査定額が算出されるのが一般的ですので、「まずはだいたいでいいから早く査定額を知りたい」という方におすすめの方法です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が査定する物件まで実際に訪問し、駅から不動産までの距離や周辺の環境なども確認して詳細に査定する方法です。

簡易査定と同じく書類上での査定を行った後、実際に現地へ行き査定を行います。

訪問査定は実際に現地で写真を撮ったり、周辺の環境も加味して詳細に査定を行うので1週間程度の時間が必要です。

また、基本的に実際の売却価格は訪問査定によって決定します。

不動産媒介契約を締結する前には訪問査定を受け、訪問査定によって算出された金額を売価にして買主を探すことが一般的です。ただし、必ずしも査定額で売却できるとは限らないので注意してください。査定額通りで売りに出しても一定期間売れない場合などは値下げを検討することもあるでしょう。

不動産査定の流れ

不動産を査定してもらうには一定の時間がかかります。

査定のプロセスは基本的に次のような流れになっています。

まず最初に簡易査定を依頼します。

簡易査定の結果は当日〜数日後に出るので、査定価格に納得できたら次は詳細な価格を出してもらうために訪問査定へと進みましょう。

なお、訪問査定の際には不動産会社から固定資産税納税通知書などの物件に関する書類を用意するように言われる事があるので、漏れのないように書類を用意してください。

現地調査が終了すると、1週間程度で査定結果が出ます。

最終的に算出された査定価格に納得ができ「この価格であれば売却したい」と思えたら、不動産会社と媒介契約へと進みます。

査定価格の3つの算定方法

実際に不動産の査定価格を算定するには、次の3つのいずれかの方法で評価を行います。

その物件によって一番最適な算定方法を利用します。

それぞれの評価方法と、各算定方法の使用場面や使い分けの方法について詳しく見ていきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の取引事例から査定額を算出する方法です。

例えば、周辺で立地などの条件が比較的近い土地で、過去に次のような売買取引があったケースで考えてみましょう。

	売却価格	土地面積	単価
事例A	2,000万円	100㎡	20万円
事例B	1億1,000万円	500㎡	22万円
事例C	5,700万円	300㎡	19万円

この20.3万円に査定したい土地面積を乗じて評価額を算出し、そこから道路の接道状況や土地の形、日当たりなどを考慮して価格を出します。

また、マンションの場合も取引事例比較法が使われることが一般的です。

マンションの場合は立地、築年数、間取り、面積などが類似する物件から専有面積の平米単価を割り出し、査定する専有面積を乗じて算出します。

原価法

原価法とは「今建築されている建物をもう一度建築したらいくらかかるのか」という価格を基準にして建物を評価する方法です。

この原価法によって同じ建物を建築する場合にかかる費用のことを「再調達価格」といいます。

再調達価格から、新築～現在までの経年による減価部分を控除して評価額を査定します。具体的な計算方法は次のようになります。

なお、再調達価格の算出は業者によって異なるものの、概ねの価格と耐用年数は建物の構造によって次のようなイメージです。

構造	再調達価格	耐用年数
木造	15万円/㎡	22年
軽量鉄骨	15万円/㎡	22年
重量鉄骨	18万円/㎡	34年
RC	20万円/㎡	47年

例えば、築10年の軽量鉄骨の建物の面積が100㎡の場合、原価法で評価額を算出すると次のようになります。

なお、原価法は戸建ての建物部分の査定の際に使われる方法です。

原価法による評価額の算出は簡単に行うことができるので、査定を依頼する前に自分でも算出してみると良いでしょう。

自分でもある程度の価格を把握しておけば、不動産会社の査定額が適正かどうかを知るための1つの目安になります。

収益還元法

収益還元法とは、その不動産からいくらの収益が生まれるのかということを基準として不動産評価額を査定する方法です。

投資用不動産の査定の際に用いられる方法になります。

収益還元法の中でもさらに「直接還元法」と「DCF法」という2種類の方法が存在しますが、主に直接還元法を用いるのが一般的です。

直接還元法とは、不動産から生み出されている1年間の純利益（家賃収入などの利益から経費を差し引いた額）を還元利回りで割ることによって評価額を算出します。

還元利回りとは、その不動産から1年間のうちに期待できる利益のパーセンテージを表したものです。

直接還元法の計算式は次のようになります。

例えば、該当する不動産の年間純利益が600万円、還元利回りが7%の物件であれば、600万円÷7%=8,571万円が不動産評価額になります。

なお、DCF法とは、将来得られる利益と売却価格から現在の価値を割引いて算出する方法になります。

DCF法の方がより正確に評価額を査定できますが計算が複雑なので、一般的には直接還元法を使用して評価額を査定します。

不動産査定に必要な書類

訪問査定の際には不動産会社の担当者に対して次の書類を用意しなければなりません。

査定の際に最も重要になるのは固定資産税納税通知書です。

この書類には土地と建物の固定資産税評価額が記載されており、この価格は査定の際の基礎となる重要な書類です。

毎年春頃に市区町村役場から郵送で届くものなので、無くさないように大切に保管しておきましょう。

なお、固定資産税納税通知書を無くしてしまったという人は、市区町村役場で資産証明書を取得すれば評価額を証明することができ、固定資産税納税通知書の代用ができます。

また、マンションであれば契約当時に不動産会社から受け取った資料や契約書の中に建物の壁芯面積が分かる資料も入っているはずなので、こちらも査定の際には提出できるようにしておきましょう。

不動産査定で事前に注意すべきこと

不動産査定の際には次の3点を注意して、事前に確認しておきましょう。

上記3点に問題があると、簡易査定時の価格よりも著しく評価額が下がってしまう可能性があります。

事前にこれらの問題点がないか必ず確認し、問題があるのであれば簡易査定の段階から伝えるようにしましょう。

不動産査定において事前に注意すべき3つのことについて詳しく解説していきます。

修繕が必要な瑕疵がないか

建物に瑕疵がある場合には、それを修繕することが可能かどうかを確認しておく必要があります。

瑕疵があることによって修繕が必要な場合には、それが売却時の値下げのポイントになります。

そのため、売主とすれば「できる限り瑕疵を隠しておきたい」と思うものですが、瑕疵を隠したまま売却すると後々大きなトラブルになることがあります。

不動産の瑕疵などについて事前に契約書に明記しておかなければ、売主は契約不適合責任を負うことになり、買主から修繕や減額の請求を受けることもあります。

修繕が必要な瑕疵や不具合などがある場合には、事前に不動産会社へ正直に申告しておきましょう。

リフォームやハウスクリーニングの必要があるか

売却前にリフォームやハウスクリーニングを行う必要があるかどうかについては不動産会社と入念に打ち合わせを行うべきでしょう。

リフォームやハウスクリーニングを行って綺麗な状態で売りに出した方が、どちらかと言えば売りやすいことは間違いありません。

しかし、買主の中には住宅を購入後に自分で好きにリフォームをしたいと希望する人もいます。

その場合には、費用をかけてリフォームをしたとしても無駄になってしまいますし、リフォームをしたからといってリフォームにかかった費用を売却価格に上乗せしてもその価格で売れるとは限りません。

どの程度までリフォームやハウスクリーニングをするのがベストなのか、事前に不動産会社へ確認しましょう。

隣地と境界線等でトラブルにならないか

一戸建ての場合には隣地との境界線などでトラブルが多いのが実情です。

買主が住宅を購入した後に隣人と境界についてトラブルになると、契約時に説明をしていなかった売主にも責任が及ぶケースも考えられます。

境界で問題となっている部分はないか、不明瞭な境界はないかなどは、今後問題になる可能性も含めて正確に不動産会社へ申告するようにしてください。

まとめ

不動産の査定は、簡易査定を行った後に訪問査定をして正確な査定額が決定します。

査定額に納得ができた場合には不動産会社と媒介契約を締結して、売却活動がスタートします。

なお、査定方法は大きく分けて3つありますが、いずれの方法も自分である程度の金額を計算することができるので、不動産会社へ査定を依頼する際には自分でも計算してみると良いでしょう。

また、実際に媒介契約を締結する前には後々のトラブルを避けるために次の3点について入念に確認しておきましょう。

1. 修繕が必要な瑕疵がないか
2. リフォームやハウスクリーニングの必要があるか
3. 隣地と境界線等でトラブルにならないか

不動産会社と詳細なことまで話し合うことが大切です。

媒介契約の際には小さなことでも不動産会社に相談しましょう。