マンションを賃貸に出す方法。メリット・デメリットを解説

「所有しているマンションが空き家になっている」

「転勤が決まったからマンションが空室になってしまう」

「マンションを相続したけど使わない」

このような時には所有するマンションを賃貸に出すという方法があります。

マンションを賃貸に出すことによって、遊休資産活用になり、家賃収入を手にすることができます。

ただし、マンションを賃貸に出すことにはいくつかの注意点もあるのでメリットとデメリットをしっかりと理解した上で賃貸に出しましょう。

マンションを賃貸に出すメリット・デメリットと手順について詳しく解説していきます。

マンションを賃貸に出すメリット

マンションを賃貸に出すメリットとして次の4点を挙げることができます。

賃貸に出すメリットというと家賃収入ばかりが連想されますが、実は不動産を維持していく方法としても賃貸に出すことは有効です。

マンションを賃貸に出す4つのメリットについて詳しく解説していきます。

資産としてマンションを持ち続けることができる

マンションが不要になって売却すれば資産を失うことなりますが、賃貸に出す方法をとることによって資産を失わずに済みます。

マンションは一度売却してしまったら自分の手に取り戻すことは非常に難しいですが、所有した状態で賃貸に出すのであれば資産としてマンションを持ち続けることができます。

家賃収入を得ながら資産を持ち続けることができるのは賃貸に出すメリットといえるでしょう。

家賃収入が手に入る

賃貸に出すことによって家賃収入を手に入れることができます。

毎月数万円以上の副収入になるので家計的にもメリットがあるでしょう。

さらに、家賃収入を得ることができればマンションを所有することによって必要になる次のようなコストをカバーすることが可能です。

賃貸に出すことによって賃借人が支払う家賃からこれらのコストをカバーできるのも大きなメリットです。

節税できる場合がある

マンションを賃貸に出すと不動産所得になり、確定申告をしなければなりません。

この際に次のような費用は経費として計上することができます。

これらの経費が家賃収入を上回って不動産所得を赤字にすることができれば、他の給与所得などと相殺できるので、給料から源泉徴収されている所得税や住民税が還付されることがあります。

マンションを賃貸に出すと普通の会社員であっても事業を営むことになるので、経費計上によって節税できる場合があることになります。

マンションが傷まない

空き家は劣化が早いと言われています。

これらの理由によって、空き家は定期的に掃除や手入れをしない限りはどうしても痛んでしまいがちです。

賃貸に出すことによって、黙っていても賃借人が管理をしてくれ、また、退去時に汚れてしまったとしても賃借人からクリーニング代などを請求することができるので綺麗な状態に戻すことができます。

賃借人が普通にマンションを使用すれば、ある程度綺麗な状態でマンションを維持できるのは大きなメリットです。

マンションを賃貸に出すデメリット

マンションを賃貸に出すことによって家賃収入を得ながら不動産を維持管理することが可能ですが、デメリットも存在します。

実際に賃貸に出す前にはデメリットについても十分に把握しておきましょう。

空室になるリスクがある

賃貸に出したとしても入居者が決まらなければ家賃収入はゼロなので、必ずしも安定収入を得ることができるとは限りません。

立地や建物・室内の状態などが悪いと、簡単に借りてくれる人を見つけることができないのが実情です。

また、経済状態が悪い人に貸してしまうと、家賃を滞納されるリスクもあります。

マンションを貸し出す賃貸経営は必ずしも成功するとは限らないのは大きなデメリットです。

維持費が発生する

マンションを賃貸に出すことによって維持費も発生します。

普通にマンションを所有することによって発生する管理費や固定資産税に加えて、次のような費用が発生するので把握しておきましょう。

管理委託料とは、賃貸後、不動産会社に管理を委託する場合に発生する費用です。管理委託料は賃料の5％が相場となり、毎月不動産会社に支払うコストになります。

クリーニング代は、入居者が入居する前や、入居者が退去した後、新しく入居者を募集する際に室内をクリーニングする費用です。一般的には入居者が退去する際に入居者からクリーニング代を負担してもらいますが、はじめて賃貸募集をする際などは大家がクリーニング代を負担することになります。

住宅ローン控除は受けられない

住宅ローンを利用して購入したマンションを賃貸に出す場合、賃貸に出した時点で住宅ローン控除を受けることができなくなるので注意しましょう。

住宅ローン控除の適用は「床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること」という条件が定めれられています。

つまり、面積の半分以上の部分が自身の居住用である物件しか住宅ローン控除を受けることはできないため、マンションを賃貸に出してしまったら住宅ローン控除の適用対象外となってしまいます。

住宅ローン控除は、住宅ローン残高の1%が税額控除されるという非常にメリットのある税制です。

例えば、住宅ローン残高が3,000万円であれば30万円もの金額が控除されるので、賃貸に出してもすぐに入居者が見つからない場合には、住宅ローン控除を失うデメリットの方が大きくなります。

住宅ローン控除を利用中の人は特に「借主がすぐに見つかりそうな物件か」ということをよく吟味した上で賃貸に出すかどうかを決めるべきでしょう。

分譲マンションを賃貸借契約する3つの方法

分譲マンションを賃貸に出す際、賃借人との契約方法には次の3つの種類があります。

それぞれの契約方法の違いをしっかりと理解しておかなければ、後から大きなトラブルや損失になる可能性があるので要注意です。

賃貸借契約の3つの違いについて解説していきます。

普通借家契約

普通借家契約とは、契約期間を更新することが可能な契約のため、どちらかと言えば借主に有利な契約方法です。

一般的に普通借家契約では契約期間を2年で設定しますが、借主が契約更新を望む場合、貸主は正当な理由がない限り契約の更新を断ることはできません。

そのため、借主が家賃を滞納しているなどの契約違反もなく借りている場合、借主は更新を望めばずっと借り続けることができます。

マンションを普通借家契約で賃貸に出してしまうと、返してほしい時に返してもらうことができないので注意しましょう。

定期借家契約

定期借家契約は、契約の更新をしないことを前提とした契約方法です。

そのため、マンションの所有者は不動産を返還してほしいタイミングを契約期限としておけば期限内に確実に退去してもらうことができます。

さらに、定期借家契約は契約更新が必ずしもできないわけではなく、双方が合意すれば更新をすることも可能です。

しかし、実際に定期借家契約で契約される事例はあまり多くなく、全体の数%程度しかありません。

原則契約の更新ができない定期借家契約は借主にとって利用価値が少なく人気がないので、あまり利用されていないのが実情です。

サブリース契約

サブリース契約とは、マンションの所有者は不動産会社に物件を貸し出し、不動産会社が借主をみつけて賃貸借契約を結ぶ契約です。

サズリース契約では不動産会社への手数料として家賃の10%～20％程度を支払うことになるので、実際の借主が支払う家賃の80％～90％を家賃収入として得られることになります。

手数料は高額ですが、サブリース契約であればたとえ空室になったとしても不動産会社から決められた家賃をもらい続けることができるので、安定的な収入を得ることができます。

また、管理も不動産会社が行ってくれるので大家は何もする必要がありません。

ただし、サブリース契約はなかなか解約することが難しいといわれています。

大家はあくまで不動産会社と賃貸借契約を結ぶため、大家からすると不動産会社が賃借人の立場となります。そのため、普通借家契約の内容と同等のものとみなされ、正当な事由がない限り貸主から解約することは難しいと思ったほうがよいでしょう。

サブリース契約を結ぶ際は、解約方法をしっかりと確認し、契約内容をよく理解した上で契約してください。

分譲マンションを賃貸に出す流れ

分譲マンションを賃貸に出すには以下の流れで行います。

それぞれの流れの中での注意点等について詳しく見ていきましょう。

不動産会社を探す

まずは賃貸を仲介してくれる不動産会社を探しましょう。

マンションを賃貸に出すときには不動産会社と媒介契約を締結し、集客を行ってもらう方法が一般的です。

もちろん、自分で借主を見つけることも可能です。

しかし、自分で探す場合には、賃貸を希望する人が信用できる人かどうかを見極めることは困難です。

万が一、反社会的勢力の構成員などに貸してしまったら、家賃を払ってもらえない、強制退去させることもできないという非常に困った事態になります。

さらに、賃貸借には法律の知識も必要です。

これらの理由から、よほど信頼できる借主を自分で見つけることができない限りは不動産会社へ仲介を依頼した方がよいでしょう。

業者はその地域で数多くの賃貸物件を取り扱っている規模の大きい不動産会社がおすすめです。

賃貸借契約の方法を選ぶ

賃貸借契約の方法を次の3つの形態から選択しましょう。

普通借家契約は借主にとって契約しやすいものの、必要なときにマンションを返してもらえないのがデメリットです。

定期借家契約であれば確実に期日までに返還されるものの、借主を探しにくいのが難点です。

サブリース契約は安定した家賃収入が得られますが、不動産会社によっては取り扱っていない場合があったり、手数料が高額で解約が困難などのデメリットも存在します。

どのような契約形態が一番合っているのか、不動産会社とよく話し合った上で最適な契約形態を決定しましょう。

不動産会社と契約を締結

信頼できる不動産会社が決まったら、不動産会社と契約を締結します。

マンションを賃貸に出す際の不動産会社との契約形態には「媒介契約」と「代理契約」の2つがあります。

それぞれの特徴をよく理解して、自分にとって最適な契約形態を決定することが最も重要です。

媒介契約と代理契約の特徴について解説していきます。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社が貸主と借主の仲介となり、賃貸借契約の締結に向けて不動産会社が入居者募集などの活動を行うための契約です。

不動産会社が入居希望者をみつけ、最終的に「この人へ貸す」と決める権利を持っているのは大家なので大家が借主を決定することができます。

代理契約

代理契約とは、不動産会社が貸主の代理となるので、不動産会社は自分で見つけた入居希望者に住宅を貸すかどうかを決める権利を持っています。

また、借主との賃貸借契約についても大家の代理として不動産会社が契約を締結することができます。

つまり、大家にとっては代理契約であれば特に何もする必要がなく、不動産会社に任せっきりにすることができます。

「自分で入居者を決定したい」などのこだわりがある人は媒介契約が向いていますが、特にそのようなこだわりがないのであれば代理契約を選択するのもよいでしょう。

入居者を募集する

不動産会社と契約を締結すると、不動産会社が入居者の募集を開始します。

入居者の募集方法は、主に広告やインターネットなどの媒体を使って募集します。

不動産会社の募集を見て「借りたい」という人が現れたら、部屋の内見をします。

基本的に入居希望者の内見は、不動産会社の担当者が立ち会って案内をしてくれるので特に貸主が動かなければならない事はないでしょう。

基本は任せっきりにしておけば問題ありませんが、不動産会社から住宅の推しポイントや入居希望者からの質問などを確認してくることもあるので、適宜相談に応じましょう。

入居者と賃貸借契約を締結

入居希望者に部屋を内見してもらい、気に入ってもらえれば賃貸借契約を締結します。

賃貸借契約の手続きは、基本的には不動産会社と借主の間で行うので、貸主は契約時も借主と顔を合わせることはありません。契約時に立ち会いたい場合には、不動産会社に伝えておきましょう。

マンションを賃貸に出す時いくらかかる？

マンションを賃貸に出す際には、何もお金をかけないというわけにはいきません。

最低限、次のような費用はかかるので注意しましょう。

マンションを賃貸に出す際に必要な費用とその相場について解説します。

リフォーム代

リフォーム代に関してはどの程度の規模のリフォームを行うかによってピンキリです。

古くなったマンションの水回りや壁紙をすべて変える大規模なリフォームをするのであれば、300万円〜400万円程度の予算が必要です。

室内のクリーニングだけであれば10万円〜20万円程度の費用がかかります。最低限クリーニングだけしておけばマンションを貸し付けることができる程度の状態にはなるでしょう。

室内の状態と予算に合わせて、この点も不動産会社と相談した上で工事を進めるようにしてください。

設備交換費

賃貸する際には、マンションに備え付けられている設備を交換する場合もあります。

これら全てを交換するかどうかは設備の程度や状態にもよりますが、全てを新品にする場合には100万円〜200万円程度必要です。

不具合や故障がある設備に関しては、新しく交換する必要があるでしょう。

管理委託料

マンションの管理を不動産会社へ委託する場合の費用は、不動産会社によって異なります。

相場は会社によって異なるものの、一般的には家賃の5%が相場です。

管理委託料を支払って管理会社へ管理を委託することによって、次のような仕事を代行してもらうことができます。

また、会社によっては次のような業務も代行してもらうことができます。

同じ料金でも対応してもらうことができるサービスの内容が異なるので、料金とサービスを比較してコスパのよい管理会社を選択するとよいでしょう。

管理会社をいれなくても不動産経営をすることはできますが、クレーム処理や滞納の督促などを個人1人で行うことは大変なので、基本的には管理会社へ委託した方が無難です。

税金

マンションを所有することによって固定資産税がかかります。

固定資産税は、固定資産税評価額×1.4%で計算された金額になります。

さらに、家賃収入から経費を控除した不動産所得に対して所得税と住民税がかかります。

マンションを賃貸に出す際の注意点

マンションを賃貸に出す際には、以下の3点だけは特に注意してください。

普通借家契約ではマンションが長い期間返ってこない可能性があったり、住宅ローンを利用している場合、賃貸に出すには銀行の承諾を得なければなりません。

賃貸に出す前に注意したい3つのポイントについて解説します。

普通借家契約には要注意

普通借家契約とは、特別の事情がない限りは借主が住宅を借り続けることができる契約方法です。

そのため、マンションを賃貸に出す時に普通借家契約を締結してしまうと、借主が希望し続ける限りはマンションを貸し続けなければならず、貸主がマンションに住みたいから退去してほしいというような理由では退去してもらうことができません。

どこかのタイミングで住宅を退去してもらいたい場合には普通借家契約ではなく、定期借家契約にした方がよいでしょう。

普通借家契約を締結する際には十分注意してください。

住宅ローンを借りている場合は金融機関へ要相談

住宅ローンを借りて購入したマンションで現在も住宅ローンが残っている場合には、賃貸に出す前に必ず金融機関へ相談してください。

住宅ローンは居住用の住宅購入資金を融資するもので、賃貸用の事業資金を融資するものではありません。

そのため、住宅ローンを借りている場合は必ず金融機関の許可を得る必要があります。

万が一、許可を得ずにマンションを賃貸に出したことがバレた場合には、住宅ローンの深刻な規定違反と認定されて、融資金の一括返済を求められる可能性もあります。

返済できない場合にはマンションの差し押さえまで至ってしまう可能性のある非常にリスクの高い行為のため、必ず金融機関の許可を取ってから賃貸に出してください。

また、合理的な理由なくマンションを賃貸に出したいと言えば、金融機関が反対する可能性があります。

しかし、「転勤で長期間マンションを空けることになるからその期間賃貸に出したい」などの合理的な理由であれば金融機関も納得する可能性があります。

いずれにせよ、金融機関に秘密で賃貸することは違反行為となり、リスクが高すぎます。

住宅ローン中のマンションである場合は必ず金融機関へ相談しましょう。

賃貸にかかるコストも考慮

マンション経営にはコストもかかります。

特に、最初に賃貸に出す際にはリフォーム代や設備交換費などである程度まとまった支出が必要になります。

つまり、賃貸に出す際は手元に100万円程度のお金はあった方がよいでしょう。

また、賃貸に出すことによって不動産会社に支払う管理委託料も必要になります。

賃貸にかかるコストを十分に考慮して、マンション経営が赤字にならないよう注意してください。

賃貸マンション経営の3つのポイント

最後に、マンション経営を成功させるための3つのポイントをご紹介します。

これらのポイントを抑えることで安定的な家賃収入を得やすくなるでしょう。

マンションを経営する上で押さえておきたい3つのポイントについて解説します。

家賃設定は適切に

家賃設定は適切に行いましょう。

家賃は高すぎたら借りてもらうことができませんし、安すぎれば赤字になります。

周辺の家賃相場を調べて、不動産会社と相談しながら適切な家賃を設定するのがベストです。

特に住宅ローンを借りている人は「最低でも住宅ローン返済額以上の家賃」などと一方的に決めてしまいたい気持ちになるかもしれません。

しかし、借主にとってみれば、周辺の同種の物件よりも家賃が高い物件を借りようとは思えません。

事前に周辺物件の家賃相場をしっかりとリサーチし、相場に合わないような家賃にならないようにしましょう。

家賃は高すぎず、安すぎず、相場通りに設定するのがベストです。

需要を把握しターゲットを明確に

マンションの周辺需要も把握しましょう。

地域によってファミリー層の需要が多い地域や、1人暮らしが多い地域など、需要は異なります。

ファミリー層の多い地域に3LDK以上の部屋であれば需要はあるでしょうが、例えば学生街にファミリー向けの広い物件を賃貸に出してもターゲットは限られてしまうため、少し家賃を下げるなどの工夫も必要になる場合があります。

事前に周辺の需要をリサーチして、その地域の需要にあった価格設定を行う必要があります。

優良な不動産会社を選ぶ

マンションを賃貸に出す際に最も重要と言っても過言ではないのが、優良な不動産会社を選ぶということです。

優良な業者は借りてくれる人を見つけるのも早いですし、管理も清潔かつ的確に行ってくれます。

他方、不動産会社によってはいつまでたっても借りることができる人を見つけることができなかったり、管理がずさんになることも多いので、むしろそのような業者を選んでしまうとマンションの劣化が早まる可能性すらあります。

マンションを賃貸に出す際には、集客力が高く管理内容とコストのバランスが取れた不動産会社を選ぶようにしてください。

まとめ

マンションを賃貸に出すことによって、家賃収入を得ながらマンションを自分の資産として保有し続けることが可能です。

ただし、マンション経営は管理が非常に面倒で複雑です。

マンションを賃貸に出す場合には、不動産会社と契約し、借主の募集から契約・管理まで任せることをおすすめします。

不動産会社の管理委託料は業者によって異なりますが、相見積もりをとってできる限りコスパの高い業者を選ぶようにしてください。